나이스옥션 법원경매 순천 2025타경731 [2] 전라남도 여수시 남면 심장리 1029 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 여수시 남면 심장리 소재 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(3)은 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "한국전력공사 거문도 내연발전소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(5,6)은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리(기호5), 남서측 인근(기호6)에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통시됨. 본건 기호(7)은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(8)은 전라남도 여수시 율촌면 반월리 소재 "삼산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 마을 근거리에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(3) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(4) : 지방도 인근에 위치하여 교통사정은 보통시됨. 기호(5) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(6) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(7) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(8) : 본건 북서측에 임도가 개설되어 있어 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 급경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임. 기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(5) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(8) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약 1미터 내외의 비포장 임도에 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(7) : 지적도상 맹지임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측에 노폭 약 2미터의 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지임. 기호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(7) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 일부 현황 '임도' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경731 (2)

소재지: 전라남도 여수시 남면 심장리 1029

용도: 전 (농지)

면적: 토지 595.00㎡ (약 180평)

감정가: 2,677,500원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 여수시 남면 심장리 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건은 마을에서 다소 이격되어 있어 교통 사정은 다소 불편한 편이며, 대중교통 이용이 용이하지 않을 수 있습니다.

인접 도로상태:

제시된 정보에 따르면 본건(기호 2)은 지적도상 맹지에 해당하여 직접적인 도로 접근성이 제한적일 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

현재 소유권은 김상우 씨(2021년 3월 29일 대물변제)가 보유하고 있으며, 근저당권은 광주어룡신용협동조합(2021년 3월 29일, 60,000,000원)이 설정되어 있습니다.

말소기준권리:

광주어룡신용협동조합의 근저당권(2021년 3월 29일)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현황 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않으나, 농지취득자격증명 관련 조건은 반드시 준수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 임야가 혼재된 해안 지역으로, 주변의 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다. 주로 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포할 가능성이 높습니다. (검색 결과, 주변에 대규모 상업 시설에 대한 언급은 부족합니다.)

1.4. 생활정보

본건 인근에는 "심포마을"이 위치하고 있어 기본적인 생활권이 형성되어 있습니다. 다만, 대중교통 접근성이 좋지 않고, 종합적인 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 여수시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출:

가장 중요한 리스크는 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 이를 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으며 매각이 불허될 수 있습니다. (검색 결과, 여수시 남면 지역은 농지 관련 규제가 있을 수 있으며, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.)

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 생산관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역 및 제한구역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

맹지 및 접근성:

지적도상 맹지로 인접 도로와의 직접적인 연결이 어려워 토지 활용에 제약이 있습니다. 또한, 교통 사정이 불편한 점도 고려해야 합니다.

경사 및 형태:

급경사지대 내 부정형의 토지로, 이는 개발이나 활용에 있어 추가적인 비용이나 어려움을 초래할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 남면 심장리에 위치한 농지(전)로서, 감정가는 2,677,500원으로 비교적 낮게 형성되어 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 깨끗하나, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 경사지, 다양한 토지이용규제 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 주변 환경은 해안 농경지대로 농업 활동 외에 다른 용도로의 개발 가능성이 낮아 보이며, 편의시설 및 교통 접근성도 제한적입니다. 따라서 실사용 목적(농업)이 분명하거나, 토지의 개발 가능성보다는 현 상태에서의 활용 방안을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

농지 취득 자격 보유자에게는 비교적 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회입니다.

매각으로 소멸되는 권리관계가 명확하여 권리분석 부담이 적습니다.

입지적인 특수성(해안 농경지대)을 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,677,500원

본건은 농지취득자격증명 제출이라는 까다로운 조건과 맹지, 경사지, 각종 토지이용규제 등 다수의 제한사항을 고려할 때, 적극적인 입찰 경쟁보다는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액에서 결정될 가능성이 있습니다. 실사용 목적이 명확한 경우, 감정가 수준인 약 270만원에서 350만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (참고: 유사 지역의 농지 경매 낙찰가 데이터는 제한적이었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.