나이스옥션 법원경매 순천 2025타경731 [6] 전라남도 여수시 삼산면 서도리 614 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 여수시 남면 심장리 소재 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(3)은 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "한국전력공사 거문도 내연발전소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(5,6)은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리(기호5), 남서측 인근(기호6)에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통시됨. 본건 기호(7)은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(8)은 전라남도 여수시 율촌면 반월리 소재 "삼산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 마을 근거리에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(3) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(4) : 지방도 인근에 위치하여 교통사정은 보통시됨. 기호(5) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(6) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(7) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(8) : 본건 북서측에 임도가 개설되어 있어 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 급경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임. 기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(5) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(8) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약 1미터 내외의 비포장 임도에 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(7) : 지적도상 맹지임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측에 노폭 약 2미터의 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지임. 기호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(7) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 일부 현황 '임도' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경731 (6)

* 물건소재지: 전라남도 여수시 삼산면 서도리 614

* 토지면적: 1372.00㎡ (약 415.03평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 토지용도: 전 (농지)

* 감정평가액: 8,780,800원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주어룡신용협동조합 (등기부 기재 기준)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 토지는 급경사지대 내에 위치하고 있습니다. 삼산면은 여수 본토에서 가장 멀리 떨어진 섬 지역으로, 고흥군과 가깝습니다.

* 교통 상황: 도서 지역에 위치하여 마을에서 이격되어 있거나, 근거리에 위치하나 전반적으로 교통사정은 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 토지는 임도에 접해 있습니다. 삼산면은 일부 버스 노선이 운행되나, 접근성은 여수 본토에 비해 제한적입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주희석(2013-08-14), 김상우(2021-03-29, 대물변제)

* 근저당: 광주어룡신용협동조합 (2021-03-29, 60,000,000원). 이는 말소기준권리입니다.

* 기타 권리: 근저당 외 지상권, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2021년 3월 29일자 광주어룡신용협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권은 근저당과 함께 말소되는 것으로 확인됩니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 도서 지역에 위치한 농지로, 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역입니다. 인근에 "장촌마을"이 위치해 있으나, 상업 시설이나 편의 시설 등 일반적인 상권 형성은 미흡한 지역입니다. 여수시 삼산면 지역은 관광객을 위한 펜션, 식당 등이 있으나, 본건 소재지 주변은 농업 중심의 마을입니다.

* 혐오시설 정보: 현재까지 확인된 정보로는 주변에 혐오시설이 존재한다는 내용은 없습니다. 다만, 과거 여수 지역 일부 섬에서는 불법 바지선이나 쓰레기 문제로 인해 민원이 발생한 사례가 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 본건은 농지로서 주거 기능보다는 농업 활동에 적합한 토지입니다. 인근에 "장촌마을"이 위치해 있으나, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 대중교통 등)은 다소 부족할 것으로 예상됩니다. 삼산면 지역의 생활 편의 시설 이용은 주로 거문도나 여수 본토를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 자연환경: 해안 농경지대와 임야가 혼재되어 있어 자연환경이 우수한 편입니다. 금오도, 안도 등 다도해 해상국립공원 지역과 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 허가 불허가 결정이 내려지며, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 매수 희망자는 사전에 관할 행정기관(시, 구, 읍, 면장)에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 보전녹지지역, 자연환경보전지역, 공원자연환경지구, 국립공원 등으로 지정된 지역이 많아 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 구체적인 제한 사항은 해당 토지이용계획확인원을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 상당수의 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 임도에만 접해 있어 차량 접근성이 제한적이거나 불편할 수 있습니다.

* 현황과 공부의 차이: 본건 기호(8) 토지는 공부상 토지이나, 일부 현황 '임도'로 이용 중인 점은 특이사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 삼산면 서도리에 위치한 농지(전)입니다. 감정가는 878만 8천 원이며, 토지 면적은 1372㎡입니다. 경매로 인한 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 및 매각 불허가 위험이 있습니다. 또한, 도서 지역의 특성상 교통이 불편하고, 개발 제한 구역(보전녹지, 국립공원 등)에 해당되는 지역이 많아 활용도에 제약이 따를 수 있습니다. 맹지이거나 임도에만 접한 필지가 있어 접근성 문제도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 878만 8천 원이라는 비교적 낮은 감정가는 진입 장벽을 낮춥니다.

* 풍부한 자연환경: 해안가에 위치한 농지로, 자연경관이 우수합니다.

* 잠재적 활용 가능성: 농지 외 다른 용도로의 전환 가능성 또는 귀농/귀촌 관련 정책 수혜 등을 고려할 수 있으나, 이는 개발 제한 사항 확인 후 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현장 조사를 통한 시세 파악, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 토지이용계획 및 제한사항 심층 분석, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 시에는 감정가 및 주변 시세, 본인의 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.