나이스옥션 법원경매 순천 2025타경731 [5] 전라남도 여수시 삼산면 서도리 301 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 여수시 남면 심장리 소재 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(3)은 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "한국전력공사 거문도 내연발전소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(5,6)은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리(기호5), 남서측 인근(기호6)에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통시됨. 본건 기호(7)은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(8)은 전라남도 여수시 율촌면 반월리 소재 "삼산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 마을 근거리에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(3) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(4) : 지방도 인근에 위치하여 교통사정은 보통시됨. 기호(5) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(6) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(7) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(8) : 본건 북서측에 임도가 개설되어 있어 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 급경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임. 기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(5) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(8) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약 1미터 내외의 비포장 임도에 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(7) : 지적도상 맹지임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측에 노폭 약 2미터의 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지임. 기호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(7) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 일부 현황 '임도' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 순천지원 2025타경731 (5)

- 소재지: 전라남도 여수시 삼산면 서도리 301

- 용도: 전 (농지)

- 감정가: 2,362,500 원

- 토지면적: 525.00㎡ (약 158.81평)

- 매각대상: 토지 (전체)

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 광주어룡신용협동조합

- 주요 특징: 농지취득자격증명 필수, 공동담보 물건

1.1. 입지조건

- 본건은 전라남도 여수시 삼산면 서도리에 위치하고 있으며, '장촌마을' 서측 근거리(기호5) 및 남서측 인근(기호6)에 자리하고 있습니다.

- 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 해안 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

- 본건은 도서 지역에 위치하여 접근성이 다소 떨어지며, 대중교통 이용이 불편한 지역입니다.

- 일부 기호 토지는 급경사지에 위치하며 자연림 또는 휴경지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

- 인수되는 권리: 현재 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

- 말소기준권리: 2021년 3월 29일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

- 말소 대상 권리: 말소기준권리인 근저당권, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 미소멸 가능 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 매수인에게 인계될 가능성이 있습니다. 이는 매우 중대한 인수 사항이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

- 등기부채권 총액: 60,000,000원 입니다.

1.3. 지역 특성 및 활용 가능성

- 본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 해안가에 인접한 도서 지역의 특성을 가집니다.

- 토지이용계획상 보전관리지역, 자연환경보전지역, 공원자연환경지구, 국립공원, 가축사육제한구역 등으로 지정된 구역이 다수 포함되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

- 특히, 기호(1), (7), (8) 등 일부 토지는 급경사지로 자연림 상태이거나 임도로 이용 중이며, 이는 경작 또는 개발을 어렵게 하는 요소입니다.

- 지적도상 맹지인 토지가 다수 존재하나, 일부는 임도에 접하여 차량 통행이 가능할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

- 도서 지역의 특성상 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

- 지역 내 고용 및 경제 활동은 주로 농업, 어업 또는 관련 기반 시설에 국한될 것으로 예상됩니다.

- 장촌마을 인근에 위치하나, 교통이 불편하여 여수시내 주요 시설 이용은 추가적인 시간과 비용이 소요될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 매우 강력한 제재가 있습니다. 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

- 미소멸 지상권 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 이는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 치명적인 리스크입니다.

- 낮은 접근성 및 불편한 교통: 도서 지역이라는 특성상 물류 이동, 인력 수급, 생활 편의시설 이용 등에 어려움이 예상됩니다.

- 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 국립공원구역 등 엄격한 토지 이용 규제로 인해 향후 토지 활용이나 개발에 제약이 많습니다.

- 맹지 가능성 및 경사지: 일부 필지는 지적도상 맹지이며, 급경사지로 이루어져 있어 이용 가치가 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

- 본건은 전라남도 여수시 삼산면 서도리에 소재한 농지 경매 물건으로, 감정가는 2,362,500원입니다.

- 물건의 가장 큰 특징은 도서 지역에 위치하여 접근성이 매우 낮고, 농지취득자격증명 필수, 그리고 물건명세서상 미소멸 가능 지상권 존재 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있다는 점입니다.

- 또한, 다양한 법적 규제 지역에 속해 있어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다.

- 이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 기존 농지 활용, 장기적 관점에서의 지역 개발 가능성 고려 등)을 가진 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

- 낮은 감정가: 감정가 자체가 매우 낮게 책정되어 있어, 명확한 권리 관계 및 활용 계획이 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

- 농업 또는 친환경 관련 투자: 엄격한 규제 지역인 점을 역으로 활용하여, 친환경 농업 또는 자연 보존 관련 장기적 가치 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

- (주의) 현재 제시된 정보만으로는 뚜렷한 투자 포인트가 부각되지 않으며, 투자는 극히 신중해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

- 본건은 농지취득자격증명 발급 문제, 미소멸 지상권 인수 부담, 낮은 접근성, 엄격한 토지 이용 규제 등 심각한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

- 따라서, 감정가 대비 현저히 낮은 금액에서 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

- 정확한 예상 입찰가는 해당 지역의 농지 실거래가, 미소멸 지상권의 평가 가치, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 해당 토지의 실제 이용 가능 면적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

- 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 산정하기 어려우나, 리스크를 충분히 반영하여 감정가의 50% 이하 또는 그보다 더 낮은 수준에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.