나이스옥션 법원경매 순천 2025타경731 [3] 전라남도 여수시 화정면 개도리 411 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 여수시 남면 심장리 소재 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(3)은 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "한국전력공사 거문도 내연발전소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(5,6)은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리(기호5), 남서측 인근(기호6)에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통시됨. 본건 기호(7)은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(8)은 전라남도 여수시 율촌면 반월리 소재 "삼산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 마을 근거리에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(3) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(4) : 지방도 인근에 위치하여 교통사정은 보통시됨. 기호(5) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(6) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(7) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(8) : 본건 북서측에 임도가 개설되어 있어 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 급경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임. 기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(5) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(8) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약 1미터 내외의 비포장 임도에 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(7) : 지적도상 맹지임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측에 노폭 약 2미터의 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지임. 기호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(7) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 일부 현황 '임도' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 내역

1.1. 1. 사건번호

순천지원 2025타경731 (3)

1.1. 2. 소재지

전라남도 여수시 화정면 개도리 411

1.1. 3. 용도

답

1.1. 4. 경매 구분

부동산 임의경매

3. 면적 및 가치

1.2. 1. 감정가

19,938,600 원

1.2. 2. 토지 면적

284. 00㎡ (약 85.91평)

1.2. 3. 건물 면적

0. 00㎡

4. 매각 대상 및 구분

1.3. 1. 매각 대상

토지 매각

1.3. 2. 채권자

광주어룡신용협동조합

5. 입지조건

6. 위치 및 주위환경

2.1. 1. 본건 기호(3)의 경우, 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 교통 상황

2.2. 1. 본건 기호(3)은 마을에서 이격되어 있어 교통 사정이 다소 불편한 편입니다.

8. 도로 상태

2.3. 1. 본건 토지는 지적도상 맹지입니다. 따라서 차량 진입 및 건축 인허가에 제한이 있을 수 있습니다.

9. 권리분석

10. 등기부 요약

3.1. 1. 소유권 이전: 주희석 (2010-04-22), 김상우 (2021-03-29, 대물변제)

3.1. 2. 근저당권: 광주어룡신용협동조합 (2021-03-29, 금60,000,000원, 말소기준권리)

3.1. 3. 기타 권리: 지상권 설정 공동담보목록, 임의경매 (광주어룡신용협동조합)

11. 인수되는 권리

4.1. 1. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 등기부상 을1 근저당권(광주어룡신용협동조합)이 말소기준권리이므로, 이보다 선순위인 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

12. 임차인 현황

5.1. 1. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

13. 상권분석

14. 주변 개발 가능성

6.1. 1. 본건이 위치한 여수시 화정면 개도리 일대는 최근 '개도 농어촌관광휴양단지 조성사업' 등이 추진되며 개발 가능성이 주목받고 있습니다. 특히 2026년 여수세계섬박람회 부행사장으로 활용될 예정이며, 접근성 개선(국도 77호선 개설 등)과 함께 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

15. 생활정보

16. 인근 교육 시설

7.1. 1. 본건 소재지(개도리 411)는 화정초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

17. 기타 편의 시설

8.1. 1. 개도리 지역은 섬 지역 특성상 편의시설이 도심에 비해 제한적일 수 있습니다. 다만, 청석포 해수욕장, 모전 몽돌 해변, 개도사람길 등 자연 친화적인 관광 자원이 풍부하며, 어촌 체험 및 숙박 시설 등이 운영되고 있습니다.

18. 잠재적 리스크

19. 농지 관련 주의사항

9.1. 1. 본건은 용도가 '답'인 농지이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되고 매각이 불허가될 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

20. 맹지 관련

10.1. 1. 본건 토지는 지적도상 맹지로서 차량 진입 및 건축 허가가 제한될 수 있습니다. 진입로 확보를 위한 별도의 노력이 필요하며, 이는 토지 활용도 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

21. 비소멸 권리 (지상권)

11.1. 1. 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권보다 선순위로 설정된 지상권이 존재할 경우, 해당 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있으므로, 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

22. 기타 (지역적 제약)

12.1. 1. 본건은 섬 지역에 위치하여 교통이 다소 불편하며, 편의시설 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

23. 종합 의견

24. 물건 요약

13.1. 1. 본건은 전라남도 여수시 화정면 개도리에 위치한 농지(답)로, 감정가는 19,938,600원, 토지 면적은 284.00㎡(약 85.91평)입니다. 매각 대상은 토지이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

25. 잠재적 위험 요소

13.2. 1. 농지취득자격증명 필수 제출 및 미제출 시 보증금 몰수 위험, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 매각 후에도 인수될 수 있는 지상권 존재 가능성은 주요 리스크 요인입니다.

26. 긍정적 요인

13.3. 1. 여수시에서 추진 중인 관광 개발 사업(개도 농어촌관광휴양단지 조성 등)과 연계되어 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 화정초등학교 인근에 위치하며, 아름다운 자연 경관과 관광 자원이 풍부합니다.

27. 투자 포인트

28. 개발 잠재력

14.1. 1. 여수시의 섬 관광 활성화 정책 및 개발 계획에 따라 본건 토지의 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 해소 및 지상권 문제 해결이 선행되어야 합니다.

29. 지역 활성화

14.2. 1. 개도 지역은 최근 관광 개발이 활발히 이루어지고 있어, 관련 인프라 확충 시 지역 활성화 효과와 함께 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

30. 예상 입찰가

31. 투자 고려 사항

15.1. 1. 예상 입찰가는 물건의 고유 리스크(맹지, 지상권 인수 가능성, 농지 관련 절차)와 현재 시장 상황, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가(19,938,600원)는 참고용이며, 본건의 명확한 권리관계(특히 지상권)와 맹지 해소 방안에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

32. 전문가 상담 권유

15.2. 1. 정확한 권리 분석과 맹지 해결 방안, 농지취득자격증명 관련 전문가 상담을 통해 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.