나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51307 [2] 전라남도 여수시 화양면 용주리 1429-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리 소재 "용주제" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌주택 및 농경지, 야산이 혼재하는 농촌 마을지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(6),(7) 부정형 급경사지로서, 현황 자연림 및 일부 콘크리트포장상태이며, 현재 건축허가를 득한 상태입니다.

인접 도로상태

현황 폭 5미터 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(6) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>. 기호(7) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 건축허가 있음, 유치권확인의 소 진행 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51307 (2)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 용주리 1429-7

용도: 임야

감정가: 741,021,000원

토지 면적: 총 6517.00㎡ (약 1971.9평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (6219㎡, 약 1881.1평)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리에 위치하며, "용주제" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 농촌 주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 농촌 마을 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 도로 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

토지(기호 6, 7)는 부정형의 급경사지로, 현황 자연림 및 일부 콘크리트 포장 상태이며, 건축 허가를 득한 상태입니다.

인접 도로 상태는 폭 5미터 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(500m), 공익용산지(보전산지)에 해당하며, 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 여수중부새마을금고의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 여수중부새마을금고의 근저당권(접수일자 2019-07-11, 채권최고액 108,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리로는 소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 가압류 등이 있으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

채권최고액 총 합계는 509,600,000원입니다.

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 명시적으로 기재된 내용은 없으나, '유치권'이 주요 특이사항으로 여러 차례 언급되고 있으며, 관련하여 '유치권 확인의 소'가 진행 중이라는 점은 인수될 가능성을 시사합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역의 임야로, 주변에 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

여수시의 주요 관광지 및 도심과는 다소 거리가 있으나, 여수시 화양면 자체의 관광 및 지역 개발 계획과 연계될 가능성은 있습니다.

인근에 여수 이목 하수처리시설 이전 사업이 추진되고 있어 지역 사회 내에서 일부 주민들의 반대와 논란이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 지역 개발 계획 및 주민 민원 발생 가능성을 시사합니다.

주변에 여수 그린하우스와 같은 숙박 시설이 존재하며, 여수시 전반적으로는 다양한 관광 명소와 식당이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 전라남도 여수시 화양면으로, 주변은 농촌 주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

가까운 편의 시설이나 문화 시설에 대한 정보는 제한적이며, 여수시 도심으로 이동 시 이용 가능합니다.

국립공원이나 자연 보전 지역으로 지정된 곳이 많아 자연 환경이 잘 보존되어 있는 지역입니다.

토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지(보전산지) 등으로 지정되어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 및 소송 진행: 본건과 관련하여 유치권이 신고되었으며, 이에 대한 확인 소송(순천지원 2025가단 746호)이 진행 중입니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 매수인이 이를 인수하거나 변제해야 하는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지(보전산지) 등 각종 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축 허가 승계 불확실성: 건축 허가가 있으나, 건축주의 지위 승계 여부는 관할 행정청에 문의해야 하며, 별도의 건축 신고가 필요할 수 있습니다.

* 현황 도로 이용 (5번 물건): 물건명세서에 따르면, 매각 대상 중 일부(5번 물건)는 임야이나 현황 도로로 이용 중이며 지분 매각된다는 점은 소유권 행사 및 이용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 화양면의 임야로, 토지 일부 지분에 대한 경매 물건입니다.

전반적인 입지 및 환경은 농촌 지역 특성을 가지며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

그러나 현재 유치권 신고 및 관련 소송이 진행 중이며, 복잡한 토지 이용 규제와 지분 매각이라는 점은 상당한 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

건축 허가가 있다는 점은 긍정적일 수 있으나, 실제 개발 가능성은 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필수적입니다.

따라서 본건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 행정 절차 확인 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 토지 이용 규제 완화 가능성 또는 특정 개발 사업과의 연계 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 관광 도시 여수의 지리적 이점: 여수가 지닌 관광 도시로서의 잠재력과 연계한 투자를 고려할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽: 유치권 및 지분 매각 등의 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(741,021,000원)보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

유치권 신고 및 진행 중인 소송, 지분 매각, 엄격한 토지 이용 제한 등 투자 시 부담해야 할 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 유치권이 인정될 경우 발생할 수 있는 추가적인 인수 비용을 감안해야 하며, 이는 정확한 시세 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 면밀히 분석되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 비교 등을 통해 산출되어야 하지만, 현재 제시된 정보만으로는 감정가 대비 50~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 총 인수 비용에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.