나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52492 [2] 전라남도 여수시 화정면 낭도리 384 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화정면 낭도리 소재 "규포리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 부정형 완경사지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 생산관리지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52492 (2)

소재지: 전라남도 여수시 화정면 낭도리 384

용도: 전 (농지)

감정가: 90,020,000원

토지면적: 2572.00㎡ (약 778.28평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 화정면 낭도리 소재 "규포리마을회관" 남서측 인근.

* 주위환경: 농경지 및 임야가 혼재된 자연 친화적 지대.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나 맹지이며, 섬 지역으로 연안 여객선 이용이 필수적입니다. 제반 교통 상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사지로 현재 전(밭)으로 이용 중.

* 인접 도로상태: 맹지 (자체 도로 없음).

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 500m).

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015-10-22 접수, 여수농업협동조합 근저당 (36,000,000원).

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 본 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 318,104,744원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 특이사항 없음).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 여수시 화정면 낭도리는 섬 지역으로, 지역 경제는 주로 어업 및 생태 관광 산업에 기반하고 있습니다. 특히 낭도는 공룡발자국 화석산지, 주상절리 등 독특한 자연 경관을 바탕으로 생태 관광지로 개발이 추진되고 있습니다.

* 편의시설: 기본적인 생필품 구매는 소규모 마을 상점을 통해 가능할 수 있습니다. 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 여수 본섬으로 이동해야 합니다.

* 개발 전망: 섬 지역의 특성상 농지로서의 직접적인 상권 활성화 요인은 미미하나, '가고 싶은 섬', '최우수 관광마을' 등으로 선정되며 관광객 유치 및 관련 인프라 확충이 진행되고 있어 잠재적인 발전 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 낭도리는 섬 지역으로, 도시와 비교하여 생활 편의시설 접근성이 제한적입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 섬이므로 연안 여객선 이용이 필수적입니다. 여객선 운항 시간에 맞춰 생활 계획 수립이 필요하며, 이는 주요 제약 요인이 될 수 있습니다. 최근에는 낭도대교, 적금대교 등으로 육지와 연결되어 차량으로 접근이 가능해진 구간도 있습니다.

* 편의시설: 기본적인 생필품 구매가 가능한 소규모 점포가 있을 수 있으나, 병원, 대형 마트, 은행 등 주요 편의시설은 여수 본섬으로 이동해야 접근 가능합니다.

* 기타: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 사람들에게는 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로, 농지 취득 자격 사전 확인이 절대적으로 필요합니다.

* 맹지 및 완경사지: 자체 도로가 없는 맹지이며, 완경사지이므로 토지 이용에 물리적인 제약이 따릅니다. 건축 또는 개발 시 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 섬 지역의 고립감 및 접근성 제약: 차량 이동 시에도 연안 여객선 이용이 필수적이며, 운항 시간에 제약을 받을 수 있습니다. 기상 악화 시에는 접근이 더욱 어려워질 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 생산관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 시 가축 사육과 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

* 쓰레기 처리 문제: 일부 보도에 따르면 섬 지역의 쓰레기 처리 및 관리 부실 문제가 제기된 바 있어, 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 여수시 화정면 낭도리에 위치한 토지(전)로, 아름다운 자연 환경을 가지고 있으나 섬 지역이라는 특성상 여러 제약이 존재합니다.

* 권리 분석상 특이사항 없이 말소될 권리들로 구성되어 있어 법적 권리관계는 깨끗한 편입니다.

* 가장 핵심적인 주의사항은 농지취득자격증명서 제출 의무이며, 이에 대한 사전 철저한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

* 맹지, 완경사지, 섬이라는 점, 그리고 일부 시설 관리 문제 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 일반적인 토지 투자보다는 특정 목적(예: 농업 활동, 섬 관광 개발 관련 투자 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 섬 관광지로서의 잠재적 가치: 낭도는 공룡발자국 화석산지 등으로 유명한 생태 관광지로 개발되고 있으며, '가고 싶은 섬', '최우수 관광마을' 등으로 선정되는 등 지속적인 관심을 받고 있습니다. 장기적인 관점에서 관광객 증가 및 인프라 확충에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농업 목적 투자: 해당 지역의 농업 환경에 대한 이해가 있는 경우, 본 물건을 직접 농업 활동에 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 맹지, 완경사지, 섬 지역이라는 특수성으로 인해 일반적인 토지보다 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 이러한 제약 조건이 실제 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 맹지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 이에 대한 확인 없이는 투자가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

* 따라서, 입찰 희망가는 현장 답사를 통한 정확한 토지 상태 확인, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인, 토지이용계획 및 제한 상태 검토, 유사 물건의 최근 실거래가 조사 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 감정가 90,020,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 맹지, 완경사지, 섬 지역 특성, 농지취득자격증명 의무 등의 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.