나이스옥션 법원경매 순천 2026타경11 [2] 전라남도 순천시 왕지동 산61 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 광양시 마동 소재 "광양cc" 남측 인근에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 시가지주변 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 순천시 왕지동 소재 "대동저수지" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 기호(2) : 본건 근거리까지 차량접근 가능하나, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림 및 일부 분묘(약 5기)로 이용중임. 기호(2) : 완경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 소로한면이 개설되어 있음. 기호(2) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임. 기호(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 분묘 약 5기 및 파묘 1군데가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경11 (2)

소재지: 전라남도 순천시 왕지동 산61

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 5355.00㎡ (약 1620.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 권리분석 요약

감정가: 48,195,000원

등기부상 말소기준권리: 2026년 1월 26일자 채권자 김원진의 강제경매 개시결정 등기

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 왕지동에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 시가지 주변 야산지대 또는 순수 산림지대입니다. 기호(1)은 "광양cc" 남측 인근에 위치하며, 기호(2)는 "대동저수지" 남동측 근거리에 위치합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

기호(1)의 경우 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 기호(2)의 경우 근거리까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통사정은 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1)은 남측으로 소로한면이 개설되어 있습니다. 기호(2)는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

갑1: 1988년 7월 20일자 소유권이전 (채기석)

갑2: 2021년 3월 3일자 소유권이전 (채갑석, 증여)

갑3: 2026년 1월 26일자 강제경매 (김원진, 90,000,000원). 이는 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액은 0원으로 표기되어 있으나, 말소기준권리인 강제경매 채권액은 90,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야가 주를 이루는 지역에 위치하며, 주거지 및 산림지역에 인접해 있습니다. 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있어 직접적인 상권 형성은 미미할 것으로 판단됩니다. 다만, 순천시 왕지동 일대는 도시 개발이 진행되고 있는 지역 중 하나로, 향후 지역 개발 계획에 따른 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 대동저수지 또는 광양CC 인근의 자연환경을 접하고 있습니다. 시가지 주변 야산지대이므로, 도심의 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 그러나 왕지동 일대는 순천시의 주요 주거 및 상업 지역과 연계되어 있어, 차량 이동 시 기본적인 생활 편의는 어느 정도 확보될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건의 가장 큰 특이사항은 분묘기지권 존재 가능성입니다. 감정평가서 요약에 따르면 기호(1) 토지 지상에 분묘 약 5기 및 파묘 1군데가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 낙찰자는 분묘의 점유 및 사용을 제한받을 수 있으며, 이장 협의 등에 따른 추가적인 비용 및 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습법상 인정되는 권리로서, 토지 소유자의 승낙 없이 설치되었더라도 20년간 평온, 공연하게 점유한 경우 시효로 취득할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 또한 기호(2)는 지적도상 맹지로서 차량 접근에 제약이 있습니다. 장애물제한표면구역에도 해당될 수 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

순천시 왕지동 인근 지역은 과거 쓰레기 매립장 및 자원순환센터 운영과 관련된 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 환경 관련 민감성을 일부 가질 수 있습니다. 다만, 현재 본 건 토지가 직접적인 혐오시설 부지와 인접해 있다는 명확한 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 임야 토지로, 순천시 외곽의 자연환경 속에 위치하고 있습니다. 저렴한 감정가와 넓은 면적이라는 장점이 있으나, 분묘기지권의 존재 가능성, 맹지(기호2), 자연녹지지역 및 준보전산지 등 개발 제한 사항, 그리고 교통 편의성이 다소 부족한 점은 명확한 단점으로 작용합니다. 특히 분묘기지권 문제는 권리분석 및 향후 토지 이용에 있어 매우 중요한 고려 사항이므로, 이에 대한 철저한 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 임야 토지의 잠재적 가치: 장기적인 관점에서 지역 개발 또는 투자 목적으로 접근할 수 있습니다.

* 자연녹지지역: 환경 보전의 가치가 있으며, 관련 규제 완화 시 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

* 저렴한 감정가: 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 분묘기지권이라는 매우 큰 권리상의 하자 및 맹지(기호2)라는 입지상의 제약을 포함하고 있어, 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 분묘기지권의 실제 존재 여부, 연고자와의 협상 가능성 및 비용, 그리고 해당 토지의 실질적인 활용 방안 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서 현재 시점에서 구체적인 입찰가 제시보다는, 현장 조사 및 권리관계 확정을 통한 면밀한 분석을 우선적으로 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.