나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51583 [2] 전라남도 신안군 증도면 병풍리 산160-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리 소재 '대기점도' 내에 위치하며, 본건 주위는 자연림 및 농경지, 단독주택 등이 혼재한 도서지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 도서지역으로서 여객선을 이용하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호 1),2)는 부정형의 완경사지로 기호 1)은 자연림 및 일부 도로, 전, 유지, 묘지 등, 기호 2)는 자연림 및 일부 전, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1), 2)는 노폭 약 2~3미터 포장도로(본건 토지 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(1000m제한구역_소,젖소,말,사슴,양, 염소_배출시설면적2,645㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (500m제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소_배출시설면적2,645㎡미만)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 기호 2)는 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_소,젖소,말,사슴,양, 염소_배출시설면적2,645㎡미만,초지의 방목면적 두당 33㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황 '임야, 일부 전, 도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51583 (2)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 병풍리 산160-1

용도: 임야

감정가: 82,828,800원

토지면적: 11,504.00㎡ (약 3,479.86평)

토지지분: 11,504㎡ (약 3,479.86평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 푸른새마을금고 (등기부 요약상 확인)

1.2. 물건 현황

본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리 '대기점도' 내에 위치한 임야입니다. 현황 '임야, 일부 전, 도로'로 이용 중이며, 지목은 임야입니다. 토지 면적은 11,504㎡(약 3,479.86평)이며, 감정가는 82,828,800원입니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리에 속한 '대기점도'에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 도서 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다. 증도는 '슬로 시티'로 지정될 만큼 느리고 여유로운 생활을 추구하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입은 가능하나 도서 지역의 특성상 여객선을 이용하여 타 지역으로 이동해야 합니다. 본건 토지 역시 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 제한적일 수 있습니다.

2.3. 주변시설

신안군 증도면은 갯벌 생태와 아름다운 자연경관을 자랑하며, 갯벌체험, 슬로시티 관광, 12사도 순례길 등 관광 자원이 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 26일 접수된 푸른새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 경매 신청 채권자는 푸른새마을금고입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2 (2021-05-24): 소유권이전 (한연향)

* 갑3 (2024-02-23): 소유권이전 (정용택)

* 을1 (2024-04-26): 근저당권 (푸른새마을금고, 318,500,000원) - 말소기준

* 을2 (2024-04-26): 지상권설정 (푸른새마을금고) - 말소

* 갑6 (2025-07-03): 가압류 (여수시, 600,136,862원) - 말소

* 갑7 (2025-07-15): 소유권이전 (나종진)

* 갑8 (2025-10-22): 소유권이전 (농업회사법인유한회사진풍)

* 갑9 (2025-10-27): 임의경매 (푸른새마을금고) - 말소 (본건 경매)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

모든 등기부상의 권리(갑7, 갑8, 을1, 을2, 갑6, 갑9 등)는 말소기준권리인 을1(근저당권)보다 후순위이거나 경매 신청으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 증도면 병풍리는 섬 지역으로, 농경지와 자연림이 주를 이루는 도서 지역입니다. '대기점도'는 '기점·소악도' 권역에 포함되며, 이곳은 12사도 순례길 조성 등으로 관광지로 알려져 있습니다. 하지만 상업 활동이나 상권 형성이 활발한 지역은 아닙니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

지역 관광 자원을 활용한 소규모 숙박 시설, 체험 시설, 또는 지역 특산물 판매점 등의 개발 가능성은 있으나, 이는 엄격한 토지 이용 규제 및 접근성 문제를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

증도면에 면사무소가 소재하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 대규모 마트, 병원, 교육 시설 등은 인근의 지도읍 등 육지 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 의료 및 교육

가장 가까운 병원은 증도면에 위치하거나 인근 육지 지역으로 이동해야 하며, 교육 시설 또한 증도 초등학교 분교 등이 있습니다.

5.3. 관광 및 휴양

증도는 '슬로 시티'로 지정된 힐링의 섬으로, 갯벌, 해송숲, 아름다운 해변, 밤하늘의 별 등 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 12사도 순례길과 같은 특색 있는 관광 명소도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역 내에 속해 있으나, 준보전산지 및 다수의 가축사육제한구역(200m, 500m, 1000m 제한 구역, 모든 가축 제한 구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 준보전산지: 개발행위 허가가 가능하지만, 평균 경사도, 도로 접합 여부 등 산지관리법의 허가 기준을 충족해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 축사 신축이나 가축 사육 관련 시설 설치에 제한이 있습니다.

6.2. 접근성 및 인프라

도서 지역이라는 특성상 육지와의 접근성이 여객선에 의존해야 하며, 도로 폭(2~3m) 또한 협소하여 차량 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 개발 시 기반 시설(전기, 상하수도 등) 확보에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 자연환경 및 지형

본건은 부정형의 완경사지로, 일부는 자연림, 일부는 전, 유지, 묘지 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 지형적 특성은 개발 및 건축 시 설계 및 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 증도면에 위치한 임야로, 아름다운 자연환경을 갖춘 도서 지역에 속합니다. 12사도 순례길 조성 등 관광 자원으로 활용될 수 있는 잠재력이 있으나, 준보전산지 및 다수의 가축사육제한구역 지정으로 인해 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 도서 지역의 특성상 접근성이 떨어지고 인프라가 부족하다는 점도 고려해야 합니다. 권리 관계는 깨끗한 편이나, 토지 이용 규제 및 지형적 특성을 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 증도면의 관광 자원(슬로 시티, 12사도 순례길, 갯벌 등)과 연계한 투자: 자연 친화적인 숙박 시설, 체험 공간 등으로 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 귀촌 또는 전원생활을 위한 목적: 조용하고 한적한 섬 지역에서의 생활을 희망하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 규제 완화 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 이용 규제가 복합적이고 도서 지역이라는 특성상, 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 필요합니다. 제시된 감정가(82,828,800원)는 토지의 잠재적 가치와 개발 가능성을 고려하여 책정되었을 수 있으나, 실제 가치는 향후 개발 가능성, 규제 완화 여부, 인근 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건과 같이 개발에 제약이 많은 물건의 경우 더 낮은 금액에서 입찰이 진행될 수 있습니다. 따라서, 본 건에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 구체적인 투자 가치를 산정한 후, 예상되는 취득 비용(취득세, 등록세 등) 및 향후 개발 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금이나 임차인 관련 비용은 없으므로, 순수 토지 비용만 고려하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.