나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51466 [2] 전라남도 무안군 해제면 유월리 OOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 동산리 소재 애북마을 북서측 인근[일련번호 1) ~ 4), 6) ~ 8), 11)], 무안군 해제면 유월리 소재 오류마을 남동측 인근[일련번호 5), 10)] 및 무안군 해제면 산길리 소재 강산마을 북측 인근[일련번호 9)]에 위치한 마을주변 농경지대 및 순수 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 4), 6) ~ 8) 5필 일단의 부정형 평지이며, 창고시설 건부지임. 일련번호 3) 사다리형 평지이며, 잡종지(창고시설 부속토지)임. 일련번호 5) 사다리형 평지이며, 답임. 일련번호 9) 부정형 완경사지이며, 전임. 일련번호 10) 부정형 평지이며, 답임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3), 4), 6) ~ 8) 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 5) 지적도상 맹지임. 일련번호 9) 남서측으로 노폭 약 2~3m의 농로에 접함. 일련번호 10) 남동측으로 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3), 4), 6), 7) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 농업진흥구역<농지 법>임. 일련번호 5), 10) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 8) 농림지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2018-12-20)(저촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13) (수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항 시설법>, 농업진흥구역<농지법>, 도로구역<도로법>임. 일련번호 9) 생산관리지역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 3) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "잡종지(창고시설 부속토지)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감, 창호 : 새시창임. 일련번호 11-나) 철골콘크리트조 일반철골 아취판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 일부 무벽체, 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 일부 무벽체, 우레탄폼 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감임.

이용상태

일련번호 2-가) 창고시설임. 일련번호 11-나) 저온창고 및 집하장임.

설비내역

일련번호 2-가) 급배수설비, 위생설비 등이 구비됨. 일련번호 11-나) 저온저장설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환).
목록 5 : 지적도상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본 현황

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* 사건번호: 목포지원 2025타경51466 (2)

* 소재지: 전라남도 무안군 해제면 유월리 307번지 일대

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 담양농업협동조합 (등기부 을1 근저당권자이자, 갑18 임의경매 신청인)

1.2. 면적 및 감정가

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* 총 토지면적: 2,096.00㎡ (약 634.06평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 57,593,000원

1.3. 매각 대상

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* 매각 대상: 토지매각 (건물은 매각 대상에서 제외되거나, 공부상 면적이 없는 것으로 보임)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 본 물건은 전라남도 무안군 해제면 유월리에 위치하며, 마을 주변 농경지대 및 순수 농경지대로 형성되어 있습니다.

* 감정평가서에 따르면, 일련번호 1) ~ 4), 6) ~ 8) 토지는 애북마을 북서측 인근에, 일련번호 5), 10) 토지는 오류마을 남동측 인근에, 일련번호 9) 토지는 강산마을 북측 인근에 위치합니다. [cite: none]

* 전반적으로 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 주변 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

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* 물건지 인근까지 차량 출입은 가능합니다. [cite: none]

* 그러나 대중교통 이용은 보통 수준으로, 대중교통 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. [cite: none]

* 도리포항과 무안황토갯벌랜드 등 지역의 주요 관광지가 인근에 위치하고 있어, 이들 시설 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

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* 일련번호 1), 3), 4), 6) ~ 8) 토지는 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. [cite: none]

* 일련번호 9) 토지는 남서측으로 노폭 약 2~3m의 농로에 접해 있습니다. [cite: none]

* 일련번호 10) 토지는 남동측으로 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. [cite: none]

* 목록 5 (일련번호 5)) 토지는 지적도상 맹지이므로, 이에 대한 접근성을 별도로 확인해야 합니다. [cite: none]

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 현재 소유권은 신해영농조합법인 명의로 이전되어 있습니다. (2019-08-05 등기) [cite: none]

* 말소기준권리는 2022년 12월 23일 접수된 담양농업협동조합의 근저당권(금 552,000,000원)입니다. [cite: none]

* 그 외 농림수산업자신용보증기금관리기관 및 농협은행의 가압류 권리가 존재했으나, 모두 말소되었습니다. [cite: none]

* 본 경매는 담양농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다. [cite: none]

* 등기부채권 총액은 약 7억 6천 7백 8십 2만 3천 4백원입니다. [cite: none]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 단, 구체적인 지상권 내용에 대한 별도 확인이 필요합니다. [cite: none]

3.3. 임차인 현황

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* 인수할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: none]

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

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* 본 물건이 소재한 무안군 해제면 유월리는 전형적인 농촌 지역으로, 넓은 농경지와 마을이 산재해 있습니다.

* 지역 내 상업 활동은 주로 면 소재지나 인근 마을 단위의 소규모 시설(마을회관, 농협 등)을 중심으로 이루어집니다.

* 대규모 상업 시설, 마트, 병원 등은 인근 무안읍이나 목포시 등 상위 도시 지역으로 이동해야 이용이 가능합니다.

* 따라서 투자 목적의 상권 분석 관점에서는 별다른 이점을 기대하기 어렵습니다. [cite: none]

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설 및 인프라

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* 기본적인 생활 편의시설은 면 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 유월리 자체는 농촌 마을의 형태를 띨 것으로 보입니다.

* 인근에는 무안황토갯벌랜드, 유월갯벌해안길, 도리포항 등 자연 관광 자원들이 있어, 주말 및 휴가철 방문객들이 찾는 지역입니다.

* 이러한 관광 시설은 지역 경제 활성화에 일부 기여할 수 있으나, 일상생활 편의시설과는 거리가 있습니다. [cite: none]

* 별도의 혐오시설이나 주민 민원이 발생할 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 농지 관련 사항

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* 본 물건은 '답'으로 되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. [cite: none]

* 농지취득자격증명을 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전 반드시 자격 요건을 확인해야 합니다. [cite: none]

* 일부 토지(일련번호 1), 3), 4), 6), 7), 8), 9)는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: none]

6.2. 맹지 여부

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* 특히 주목해야 할 점은 목록 5 (일련번호 5) 토지가 지적도상 맹지라는 것입니다. [cite: none]

* 이는 해당 토지가 도로에 직접 접하지 않아 차량 및 보행자의 통행이 어려울 수 있음을 의미하며, 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. [cite: none]

6.3. 기타 제한사항

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* 일부 토지는 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 농업진흥구역, 도로구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다. [cite: none]

* 일련번호 3) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지(창고시설 부속토지)'로, 지목과 현황의 차이가 있습니다. [cite: none]

* 일괄매각 결정되었으나, 건물면적이 0으로 표기되어 있어 사실상 토지 위주로 매각이 진행됩니다. [cite: none]

7. 종합 의견

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본 물건은 전라남도 무안군 해제면의 순수 농경지대에 위치한 토지 경매 물건입니다. 감정가는 5천만원대이나, 토지면적은 2천 제곱미터가 넘습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차인도 없습니다. 주변에는 무안황토갯벌랜드 등 관광지가 있어 일부 지역 가치를 더할 수 있습니다. 그러나 지적도상 맹지인 필지가 존재하고, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 다양한 토지이용 제한사항이 있는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 농업 목적 외의 개발이나 활용에는 제약이 클 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 넓은 면적의 농지를 상대적으로 낮은 감정가로 취득할 기회입니다.

* 주변 관광자원(무안황토갯벌랜드 등)과의 근접성은 향후 지역 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 농업 경영을 목적으로 하거나, 해당 지역의 농지에 대한 이해도가 높은 투자자에게는 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 57,593,000원을 기준으로, 물건의 특성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 지적도상 맹지인 필지의 존재, 농지취득자격증명 필요 여부, 농림지역 등 각종 규제사항을 감안할 때, 본 물건의 실제 현장 가치는 감정가 대비 할인될 가능성이 높습니다. 낙찰가율은 일반적인 경매 시장 상황 및 해당 지역의 부동산 동향에 따라 변동될 수 있으나, 맹지 및 농지 관련 제약 요소를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으며, 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.