나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54068 [1] 전라남도 완도군 군외면 황진리 209-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 군외면 황진리 소재 "교인동마을" 동측 인근에 위치하며,
주위는 농경지,임야,단독주택 등인 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형, 주거용건부지,
기호(3)-(5):부정형,전임.

인접 도로상태

기호(1),(3):북측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고,
기호(4),(5):서측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(5):생산관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(3):생산관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

토지 기호(1) 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ)-(ㄹ)
이 소재하며, 본건 건물(2-가)의 "부합물 또는 종물"로 사료됨.
토지 기호(1),(3)-(5) 지상에 "제시외 수목"이 소재함.

공부와의 차이

기호(5):공부상 "답"이나, 현황 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

"건물감정평가요항표" 참조 바람.

2)기타

본건 토지 기호(1) 지상에 "제시외 건물" 및 "제시외 수목"이 소재하며, 토지 기호
(3)-(5) 지상에 5,500여주의 "제시외 수목"이 소재하는바, 경매진행 및 입찰시 "소유권
및 일괄경매여부"를 "재확인"하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,

외벽:벽돌마감 등,
내벽:벽지마감,타일마감 등,
창호:새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 지상의 제시외 수목(1-1) 및 제시외 건물(1-2, 1-3, 1-4, 1-5) 매각 포함
3. 목록1. 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2024타경54068 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 군외면 황진리 209-3

* 용도: 단독주택 (농가주택)

* 감정가: 71,908,000원

* 토지면적: 412.00㎡ (약 124.6평)

* 건물면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 완OOOOOOO

* 총등기부채권액: 1,062,976,416원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 완도군 군외면 황진리 소재 "교인동마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 산간농경지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1),(3) 토지는 북측 약 3M 내외 포장도로에 접하고, 기호(4),(5) 토지는 서측 약 3M 내외 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역으로, 모든 축종에 대한 가축사육 제한구역에 해당합니다. (젖소, 닭, 오리, 개, 돼지 제한 포함)

1.3. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 공동담보 물건으로, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리(완도군산림조합 근저당, 2019.06.10. 접수)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 완도군산림조합 근저당 (2019.06.10. 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.04.17

* 확정일자: 2020.10.08

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. (다만, 임차인의 대항력 유무는 별도 확인 필요)

* 총등기부채권액: 1,062,976,416원

1.4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 정보에는 동일 단지 또는 인접 건물에 대한 구체적인 시세 자료(JSON)가 없어, 정확한 시세 비교 분석이 어렵습니다. 본건의 감정가는 71,908,000원이며, 주변 지역의 부동산 거래 동향 및 유사 물건의 실거래가를 추가적으로 조사하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시설: 본건은 농경지 및 산림 지역과 인접한 전원 주택지로, 주변에 주거 시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 차량 이동 시 근거리 내 기본 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 수목 및 건물: 토지 지상에 제시외 수목 및 건물이 다수 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 명도 시 추가적인 협상 또는 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 경계 불명확: 토지 경계가 불명확하여, 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 15,000,000원에 대한 인수 여부 및 명도 협상 가능성을 반드시 확인해야 합니다. (권리분석상 인수 보증금 0원 명시되었으나, 실제 인수 부담 발생 가능성 주의)

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있어 권리 분석 시 신중을 기해야 합니다.

* 외곽 지역: 전라남도 완도군 군외면의 외곽 지역으로, 지역적 특성상 부동산 가치 상승 및 환금성이 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 외곽에 위치한 단독주택으로, 감정가는 71,908,000원입니다. 농가주택으로서의 활용 가치는 있으나, 제시외 건물 및 수목, 불명확한 토지 경계, 대항력 있는 임차인의 존재 등 명도 및 권리 관련 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 총등기부채권액이 감정가 대비 매우 높아 채무 관계 복잡성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 잠재적 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 전원생활 가능성: 농가 주택으로 활용 가능하며, 조용한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 토지 활용: 412.00㎡의 토지 면적으로, 추가적인 건축 또는 토지 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,908,000원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 제외합니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 15,000,000원)의 존재와 제시외 물건, 불명확한 경계 등의 리스크를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준인 50,000,000원에서 57,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 명도 가능성, 제시외 물건 처리 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.