나이스옥션 법원경매 전주 2024타경40033 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 443 2층 204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "삼천자동차운전전문학원"
북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 연립주택, 단독주택, 농경지 등이
혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 무난한
편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 중 제2층 제204호, 제2층 제203호로서,
외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 평탄한 사다리형 토지로, 연립주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 접한 세로(가) 포장도로를 출입로로 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) : 생산녹지지역(2019-09-05), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

임차인 김창배로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2025.07.16. 경매속행신청서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제25조 제2항, 제3항 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경40033 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 443 2층 204호

용도: 연립주택

건물 면적: 82.36㎡ (약 24.9평)

토지 면적: 124.38㎡ (약 37.6평)

감정가: 147,000,000원

매각기일: 정보 없음

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가에 소재하며, "삼천자동차운전전문학원" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 연립주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 용도의 시설들이 공존하고 있습니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 연립주택으로 이용 중입니다.

토지는 2필지로, 평탄한 사다리형으로 연립주택 부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 폭 8m 이상의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입 및 도로 접근성이 양호합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

주변에 별도로 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 전주대건신용협동조합 근저당 (2017-12-06 접수, 금 152,100,000원)

등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존: 유한회사정동산업건설 (2017-12-06)

* 근저당: 전주대건신용협동조합 (말소기준권리)

* 주택임차권: 김창배 (2025-05-20 말소)

* 임의경매: 전주대건신용협동조합 (2024-10-07 말소)

* 압류: 전주시 (2026-04-28 말소)

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-30

* 확정일자: 2020-10-29

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항 및 주의사항:

* 공유자우선매수신고가 있습니다.

* 임차인 김 로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2026.03.26. 경매속행신청서를 제출하였습니다. 이는 「전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법」에 따른 조치로, 관련 법령을 충분히 검토할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 삼천동2가는 연립주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 적절히 갖추어져 있습니다.

주변 연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 노블28 연립 (84.77㎡, 2017년 준공)은 2025년 2월 22,000만원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(82.36㎡)과 유사한 수준입니다.

* 트윈케슬 연립 (143.52㎡, 2018년 준공)은 2026년 3월 40,000만원에 거래되었으며, 동일 단지의 154.32㎡는 34,500만원에 거래되었습니다. 이 사례들은 본건보다 면적이 크나, 최근 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 지역은 주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

가까운 곳에 차량 운전 전문 학원이 위치해 있으며, 소규모 상가들이 인접해 있어 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황이 무난한 편으로, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

한국토지주택공사의 경매속행신청은 낙찰 후에도 추가적인 절차나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공유자우선매수 신고가 있어, 입찰 경쟁 시 이를 고려해야 합니다.

감정평가액(147,000,000원) 대비 유사 면적의 최근 매매가(220,000,000원)가 상당히 높은 점은 감정평가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 삼천동에 위치한 연립주택으로, 주거지로서의 입지 조건은 양호합니다.

권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 한국토지주택공사의 경매속행신청과 공유자우선매수 신고는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정평가액 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 투자 가치를 판단하는 데 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 연립주택으로, 실거주 및 임대 목적 모두 고려할 수 있습니다.

주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

감정평가액 대비 높은 시세가 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원이나, 주변 유사 면적의 연립주택 실거래가가 220,000,000원임을 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다.

한국토지주택공사의 경매속행신청 및 공유자우선매수 신고 등의 변수를 고려하되, 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 본건의 적정 가치를 산정할 필요가 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준인 161,700,000원 ~ 176,400,000원을 입찰 희망가의 상한선으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 시장 상황과 경쟁 상황에 따라 전략적인 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.