나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31391 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주 만성지구 골드클래스아파트"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 ""골드클래스 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호""로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

북동측 인근으로 왕복6차선의 ""온고을로""가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설 중 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 석고보드위 페인팅, 벽지도배, 노출콘크리트 등 마감.
창호 : 샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

- 기호1~기호6 전부 공실입니다.
- 기호5와 기호6은 일체로 이용 중이며, 벽체 구분이 없습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 공원보도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)는 격벽없이 일체로 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31391 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 244,000,000원

* 토지 면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

* 건물 면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

* 총 토지+건물 면적: 46.59㎡ (약 14.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 석문농업협동조합 (석OOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, "전주 만성지구 골드클래스아파트" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대로, 상권이 점차 성숙되고 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 북동측으로 왕복 6차선 도로인 "온고을로"가 지나며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 남측으로 폭 약 25m, 서측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 동측으로는 공원 보도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 28일 접수된 석문농업협동조합의 근저당권 (채권액 4,550,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 채권 총액은 4,550,000,000원입니다.

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있으며, 다수의 압류 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 있었습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 및 업종: 본건은 골드타워 1동 1층 103호에 위치한 제1종 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 1층 점포입니다.

* 주변 상권 특성: 만성지구 내 아파트 단지 배후 수요와 인근 상업 시설을 중심으로 형성된 지역 상권입니다. 현재 "성숙 중인 상가지대"로, 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 이용 상태: 본건(103호)은 현재 공실 상태입니다. (참고: 기호5와 기호6은 일체로 이용 중이며 벽체 구분이 없다는 내용이 있으나, 이는 별개 호실에 해당될 수 있습니다.)

* 추천 업종: 배후 주거 단지와 유동 인구를 고려할 때, 소매점, 음식점, 카페, 학원, 병원, 미용실 등 다양한 근린생활시설 업종이 적합할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교통: 왕복 6차선 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호합니다.

* 교육 및 문화시설: 만성지구 내 학교와 근린공원 등이 인접해 있을 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 만성지구 개발 계획으로 볼 때, 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이며, 상권이 '성숙 중'이라는 점은 투자 후 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있음을 의미합니다. 임차인 확보를 위한 노력이 필요하며, 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 높은 채권 총액: 45.5억 원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 신청 채권자의 채권 확보 노력을 반영하며, 이는 낙찰가 산정 시 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 경매에 나온 경우, 다른 담보 물건의 매각 결과나 채권 관계에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 상권 경쟁: 만성지구 내 다른 상가와의 경쟁 구도 및 업종 포화도를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 성장 잠재력이 있는 상권에 위치한 1층 근린상가 점포입니다.

* 우수한 교통망과 배후 주거 단지를 기반으로 한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 현재 공실 상태로 임차인 확보가 최우선 과제이며, 높은 채권 총액은 신중한 접근을 요구합니다.

* 만성지구의 개발 완료 및 상권 활성화 정도에 따라 미래 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신규 개발 지구 내 상권: 만성지구라는 계획적이고 신흥적인 상권에 속해 있어, 장기적인 발전 가능성이 높습니다.

* 1층 상가의 장점: 1층 상가는 일반적으로 접근성이 뛰어나 업종 선택의 폭이 넓고 임차인 선호도가 높습니다.

* 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대: 상권이 성숙되고 배후 수요가 증가함에 따라 임대 수익률 개선 및 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 합리적인 감정가: 1층 근린상가임을 고려했을 때, 현재 감정가는 향후 시장 상황에 따라 충분히 매력적인 가격이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000원

* 건물 면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

* 실거래가 및 주변 시세, 공실률, 향후 상권 전망, 건물 상태, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태와 상권의 '성숙 중'인 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수될 보증금이 없으므로, 초기 투자 부담은 줄어듭니다.

* 유사 물건의 실제 낙찰 사례 및 본 건물의 잠재적 가치를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1억 9,520만원 ~ 2억 1,960만원)을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 산정은 반드시 현장 방문, 임장 활동, 주변 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 제시 예상 입찰가 범위: 약 1억 9,500만원 ~ 2억 2,000만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.