나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31391 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주 만성지구 골드클래스아파트"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 ""골드클래스 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호""로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

북동측 인근으로 왕복6차선의 ""온고을로""가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설 중 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 석고보드위 페인팅, 벽지도배, 노출콘크리트 등 마감.
창호 : 샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

- 기호1~기호6 전부 공실입니다.
- 기호5와 기호6은 일체로 이용 중이며, 벽체 구분이 없습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 공원보도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)는 격벽없이 일체로 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31391 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 석OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층106호

용도: 근린상가

토지면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물면적: 41.48㎡ (약 12.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 412,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, "전주 만성지구 골드클래스아파트" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대로, 점차 성숙해가는 상가 지역의 특성을 보이고 있습니다.

2.2. 교통 여건

북동측 인근으로 왕복 6차선의 "온고을로"가 지나고 있어 차량 접근성이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 공원 보도에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 09월 28일 접수된 석문농업협동조합의 근저당권(권리금액: 4,550,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인 박 씨가 있습니다.

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2019년 07월 17일

대항력: 있음

*주의: 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 해당 임대차 관계는 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 위에 명시된 대항력 있는 임차인의 권리는 인수될 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 4,550,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 만성동 일대는 전주 만성지구 개발과 함께 아파트 단지와 근린생활시설이 집적된 신흥 상업지역으로 성장하고 있습니다. 배후 주거 수요와 함께 다양한 생활 편의시설이 확충되고 있어 꾸준한 상권 발달이 기대되는 지역입니다.

4.2. 현재 이용 상태

감정평가서상 본건을 포함한 1층 101호, 102호, 103호, 106호, 112호, 113호 모두 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 다만, 1층 112호와 113호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 본건 106호 역시 현재 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상업시설

인근에는 다양한 근린생활시설, 프랜차이즈 카페(예: 공차), 음식점, 병원(전주병원, 만성시원마취통증의학과의원, 덕진내과의원, 전주우리척병원), 약국 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 전주 만성중학교, 전주양현중학교 등 교육시설도 근거리에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 전주만성중학교, 전주양현중학교 등 중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

5.3. 의료시설

전주병원, 만성시원마취통증의학과의원, 덕진내과의원, 전주우리척병원 등 다수의 의료기관이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 씨는 보증금 0원, 차임 100만원으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금이 0원이라 초기 인수 부담은 없으나, 향후 임대차 관계 승계 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

6.2. 공실 상태

현재 본 물건을 포함한 해당 층의 여러 호실이 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 공실 리스크를 수반하며, 입찰 후 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있으나, 이는 근린상가 용도의 본 물건에는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 성장 가능성이 있는 상업지역에 위치한 근린상가입니다. 편리한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있으며, 주변으로 상업시설 및 주거단지가 발달하고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박 )의 존재와 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 초기 인수 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 도로 환경으로 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 412,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 현재 물건의 공실 상태 및 주변 시세, 향후 임차인을 통한 수익 창출 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크와 투자 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.