나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31391 [6] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주 만성지구 골드클래스아파트"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 ""골드클래스 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호""로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

북동측 인근으로 왕복6차선의 ""온고을로""가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설 중 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 석고보드위 페인팅, 벽지도배, 노출콘크리트 등 마감.
창호 : 샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

- 기호1~기호6 전부 공실입니다.
- 기호5와 기호6은 일체로 이용 중이며, 벽체 구분이 없습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 공원보도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)는 격벽없이 일체로 되어 있습니다.

물건 비고

1층 112호와 1층 113호는 격벽없이 일체로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경31391 (6)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층 113호

신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 23, 1층 113호 (골드타워)

용도: 제1종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 1층 113호

건축 승인일: 2018년 03월 09일

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 석OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.09㎡ (약 5.78평)

건물 면적: 45.24㎡ (약 13.69평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 404,000,000원

토지 지분: 19.0938㎡

건물 지분: 45.24㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주 만성지구 골드클래스아파트" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역의 노선상가지대이며, 주위 환경은 성숙 중인 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

북동측 인근으로 왕복 6차선의 "온고을로"가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

동측으로는 공원 보도에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 09월 28일 접수된 석문농업협동조합의 근저당권 (채권액 4,550,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

* 기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)는 격벽 없이 일체로 이용 중입니다. (물건명세서 및 감정평가서 요약 참조)

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

말소기준권리 외, 주식회사 엠파이어월드(신탁말소), 주식회사 원큐시티(소유권이전), 전주시(압류), 석문농업협동조합(임의경매) 등의 등기 기록이 있습니다.

이들 대부분은 매각으로 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 4,550,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건은 제1종근린생활시설로 분류됩니다.

현재 해당 물건(1층 112호, 113호)은 공실 상태입니다.

1층 112호와 113호는 내부 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로, 상권은 점차 성숙하고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

만성동 지역은 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

전주혁신도시와 인접해 있어 해당 지역의 편의시설 및 관공서 이용도 가능할 것으로 보입니다.

* 주거/업무 환경

신축급 건물로 쾌적한 환경을 기대할 수 있으며, 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 장기화 우려

현재 본건을 포함한 해당 구역(1층 101호, 102호, 103호, 106호, 112호, 113호) 전체가 공실 상태입니다.

이로 인해 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 통합 이용 상태

1층 112호와 113호가 격벽 없이 일체로 되어 있어, 향후 임대 시 계약 및 관리상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

개별 호실 분할 및 임대가 필요한 경우 추가 비용 또는 구조 변경이 필요할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 파악되지 않은 점은 잔류 임차인이나 숨겨진 권리 관계 존재 가능성을 시사합니다.

보증금 총액이 0원으로 인수되는 권리가 없다고는 하나, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 기준으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

다만, 2016년 팔복동 공단 내 SRF 소각시설 건립 관련 주민 반발 및 행정 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

7. 종합 의견

전주시 덕진구 만성동에 위치한 제1종근린생활시설로서, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

다만, 현재 해당 물건을 포함한 여러 호실이 공실 상태이며, 112호와 113호가 통합되어 사용 중인 점은 임대 및 활용에 있어 주의가 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대 관계 미상이므로 추가적인 확인이 요구됩니다.

주변 상권은 성숙 중이나, 공실률이 높다는 점은 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 성숙 중인 만성지구 신축 상가 건물 내 물건.

* 편리한 교통 접근성 및 도로망 확보.

* 권리관계가 명확하게 정리될 가능성이 높음.

* 일체로 이용 중인 112호, 113호를 활용하여 넓은 공간의 상가 운영 가능.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석 (만성지구 상가 시세 등).

* 공실률 및 향후 공실 해소 가능성 예측.

* 물건의 확장성 및 리모델링 가능성 평가.

* 임차인 미상 정보에 대한 심층 조사 결과 반영.

* 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 부대 비용 고려.

* 감정가: 404,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.