나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31391 [5] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주 만성지구 골드클래스아파트"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 ""골드클래스 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호""로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

북동측 인근으로 왕복6차선의 ""온고을로""가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설 중 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 석고보드위 페인팅, 벽지도배, 노출콘크리트 등 마감.
창호 : 샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

- 기호1~기호6 전부 공실입니다.
- 기호5와 기호6은 일체로 이용 중이며, 벽체 구분이 없습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 공원보도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)는 격벽없이 일체로 되어 있습니다.

물건 비고

1층 112호와 1층 113호는 격벽없이 일체로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13번지 골드타워 1동 1층 112호에 소재하는 근린상가입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지면적은 19.53㎡ (약 5.91평)이며, 건물면적은 46.28㎡ (약 14.00평)입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조로 총 5층 건물이며, 본건은 1층에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건물의 감정가는 414,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 개발 계획

본 물건은 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역으로, 현재 성숙 중인 상가지대입니다. 인근에 전주 만성지구 골드클래스 아파트 단지가 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

북동측으로 왕복 6차선의 '온고을로'가 지나고 있으며, 북동측 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 조건은 편리한 편입니다. 남측으로는 노폭 약 25m, 서측으로는 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 석문농업협동조합입니다. 말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 석문농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이인호 씨가 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2020년 7월 16일로 대항력이 있습니다. 그러나 본 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성 및 성숙도

본 건물은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역의 노선상가지대로, 상권이 성숙 중인 단계에 있습니다.

4.2. 공실 현황 및 임대 현황

본 물건(112호)을 포함하여 관련 호실(101호, 102호, 103호, 106호, 113호) 모두 현재 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 기반 시설

본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 및 이용 상태 리스크

1층 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 중입니다. 이는 활용도 면에서 장점이 될 수도 있지만, 추후 분할하여 사용하거나 별도로 매각하고자 할 경우 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 및 공실 리스크

관련 호실 전체가 공실 상태라는 점은 향후 공실 위험을 시사합니다. 상권이 성숙 중이라고는 하나, 지역 내 경쟁 심화 또는 임대 수요 부족으로 인해 기대만큼의 임대 수익을 얻지 못할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 성장 잠재력이 있는 상권에 위치한 근린상가입니다. 편리한 교통과 배후 수요가 기대되는 입지이나, 현재 관련 호실 모두 공실 상태인 점이 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수하는 보증금은 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 만성지구 신축 아파트 단지 배후 수요: 단지 인근에 위치하여 안정적인 잠재 고객 확보가 가능합니다.

* 편리한 교통 접근성: 대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 성숙 중인 상권: 지속적인 상권 발달 가능성이 있는 지역입니다.

8.2. 성장 잠재력

* 넓은 공간 활용: 112호와 113호가 일체로 이용 가능하여 다양한 업종 유치에 유리할 수 있습니다.

* 임대 시장 회복 기대: 공실이 해소되고 상권이 더욱 발달함에 따라 임대료 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준 및 고려사항

본 건의 감정가는 414,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정하되, 현재 공실 상태와 향후 임대 수익 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 상권이 성숙 중임을 감안하여 과도한 경쟁보다는 실질적인 임대 수익률을 목표로 한 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다. 현재 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 향후 임대 시장 상황을 고려하여 적정 가격을 판단해야 할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.