나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31391 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주 만성지구 골드클래스아파트"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 ""골드클래스 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호""로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

북동측 인근으로 왕복6차선의 ""온고을로""가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제1종근린생활시설 중 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 1층 106호, 1층 112호, 1층 113호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 석고보드위 페인팅, 벽지도배, 노출콘크리트 등 마감.
창호 : 샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

- 기호1~기호6 전부 공실입니다.
- 기호5와 기호6은 일체로 이용 중이며, 벽체 구분이 없습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 공원보도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)는 격벽없이 일체로 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31391 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13, 골드타워 1동 1층 102호

건물용도: 근린상가

건축물 용도: 제1종근린생활시설

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 252,000,000원

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

건물면적: 33.80㎡ (약 10.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전주 만성지구 골드클래스 아파트 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 구성된 지역입니다.

주위 환경은 성숙 중인 상가지대로 평가됩니다.

만성지구는 금융, 콘텐츠 산업 유치를 위한 규제 완화가 이루어지고 있어 미래 성장 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

북동측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로는 공원보도에 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역

접합 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)

제한사항: 가축사육제한구역 (주거밀집지역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 09월 28일 접수된 석문농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 4,550,000,000원입니다.

주의: 채권 총액이 감정가 대비 매우 높으므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

현재 모든 임차 대상 건물(기호1~기호6)은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전주 만성지구 내 위치하며, 주변이 아파트단지와 근린생활시설로 구성된 신흥 상권입니다.

만성지구 중심 상업지역에는 법률사무소, 학원, 음식점 등이 다양하게 분포하고 있습니다.

지역의 성숙도가 높아짐에 따라 상권의 잠재력이 기대됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본건은 제1종 근린생활시설로, 현재는 공실 상태입니다.

기호5(1층 112호)와 기호6(1층 113호)은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건이 속한 골드타워 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트단지가 있어 배후 수요가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행 중입니다.

공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 매각 진행 상황이나 결과에 영향을 받을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 상태

해당 물건을 포함한 모든 대상 호실이 현재 공실 상태입니다.

장기 공실 발생 시 공실 위험 부담이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 전주 지역에는 폐기물 처리 시설 등의 논의가 있는 만큼, 광범위한 지역 조사는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 전북 전주시 덕진구 만성동 골드타워 1층 102호 근린상가로, 감정가는 2억 5,200만 원입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

7.2. 분석 요약

만성지구 내 신흥 상권에 위치하여 잠재적 가치가 있으나, 높은 채권 총액과 현재 공실 상태는 주의가 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

개발 및 성숙 중인 만성지구 내 상권의 성장 가능성에 주목할 수 있습니다.

1층에 위치하여 상가로서의 가시성 및 접근성이 우수합니다.

8.2. 입지 강점

주변 아파트 단지의 배후 수요와 근린생활시설로서의 기능 수행에 유리한 입지입니다.

단지 내 상가로서 고정 고객 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정됩니다.

현재 제시된 감정가는 252,000,000원입니다.

다만, 채권 총액이 4,550,000,000원에 달하는 점, 공동담보 물건인 점, 그리고 현재 공실 상태임을 감안할 때, 실제 시장 가치 및 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 조사를 통해 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 추가적인 시장 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 감정가를 참고하되, 철저한 현장 조사와 시세 파악을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.