나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1198 [2] 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 107동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환 경여건은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 중 제105동 제2층 제203호, 제107동 제2층 제202호, 제105동 제2층 제201호, 제103동 제2층 제201호, 제105동 제1층 제101호, 제107동 제11층 제1101호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바) 각 호 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-15)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-09-16)(제12호 광주 대구선)<도로 법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수 도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경1198 (2)

소재지: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 107동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 376,000,000원

토지면적: 74.33㎡ (약 22.48평)

토지지분: 74.3311㎡ (약 22.48평)

건물면적: 113.66㎡ (약 34.38평)

건물지분: 113.6606㎡ (약 34.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리에 위치한 "순창군청"으로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 읍소재지 내 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 무난한 편입니다.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서, 현재 공동주택(아파트) 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 있어 간선도로와 원활하게 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역(광주 대구선), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자 및 경매 원인

본 경매는 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 06월 07일 접수된 가압류(갑4, 채권자: 이정희, 채권금액: 600,000,000원)입니다. 이 가압류는 경매 개시의 근거가 되었으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

기타 권리사항

집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(갑3)는 이미 말소되었습니다. 또한, 2025년 11월 26일 접수된 강제경매(갑7, 채권자: 이정희, 채권금액: 704,745,205원)는 4번 가압류의 본압류로 이행된 것으로, 이 역시 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되는 조건입니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 600,000,000원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건축물 정보

아파트명: 순창 남양휴튼 아파트

주용도: 공동주택(아파트)

총 세대수: 378세대

사용승인일: 2023년 03월 28일

총 주차대수: 474대 (지하 319대, 지상 155대)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

건축물 높이: 최고 18층, 최저 1층

단지 구성

총 7개동으로 구성되어 있으며, 세대수는 378세대입니다.

부대복리시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

순창군청이 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 접근성

단지 내 차량 진출입이 원활하며, 주변 간선도로망을 통해 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계의 불확실성

현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 현장 방문 시 정확한 점유 및 임대차 내역 확인이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용계획상의 제한

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 3월 사용승인된 신축 아파트로, 순창읍 소재지 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 순창군청과 인접해 있고, 편의시설 및 교통망 또한 준수합니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명확히 인지하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 전반적으로 신축 아파트로서의 상품성과 입지 조건을 고려할 때, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 검토하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트

2023년 3월 사용승인된 비교적 최근에 건축된 아파트로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

양호한 입지

순창군청 남동측 인근에 위치하며, 읍소재지 내 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 좋습니다.

일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리상 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(약 25.7평 전용면적 기준)의 아파트 매매가는 295,000,000원에서 320,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 2층에 해당하며, 이는 최근 매매 사례 중 가장 낮은 가격대(295,000,000원)와 유사한 층수입니다. 감정가(376,000,000원) 대비 현재 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 경쟁 구도 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

보수적인 예상 입찰가는 약 300,000,000원에서 320,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 310,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.