나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1198 [3] 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환 경여건은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 중 제105동 제2층 제203호, 제107동 제2층 제202호, 제105동 제2층 제201호, 제103동 제2층 제201호, 제105동 제1층 제101호, 제107동 제11층 제1101호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바) 각 호 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-15)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-09-16)(제12호 광주 대구선)<도로 법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수 도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 남원지원 2025타경1198 (3)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 105동 2층201호

* 용도: 아파트

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 55.57㎡ (약 16.8평)

* 토지지분: 55.5665㎡ (약 16.8평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평) (전용면적)

* 건물지분: 84.9675㎡ (약 25.7평)

* 아파트 공급면적: 약 109㎡ (약 33평) (추정치)

1.4. 경매 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 읍소재지 내 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지의 형상은 인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 관련 법규상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역(광주 대구선), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 06월 07일 접수된 이정희씨의 가압류(금액 600,000,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 2025년 11월 26일 접수된 이정희씨의 강제경매(금액 704,745,205원)입니다.

* 등기부 채권 총액은 600,000,000원입니다.

* 신탁등기 말소 및 가압류, 강제경매 등기사항이 확인되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리나 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (성명 일부 마스킹)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 17일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

* 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 순창군청 인근에 위치하여 관공서 및 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변으로 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 인근에 대규모 공장, 유해시설 등 혐오시설은 검색 결과상 확인되지 않아 주거 환경 측면에서 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 순창남양휴튼아파트

* 건축년도: 2023년

* 총 세대수: 378세대

* 총 동수: 7개동

* 최고 층수: 18층

* 주차대수: 총 474대 (세대당 약 1.25대)

* 관리사무소 연락처: 063-652-0055

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의 시설

* 행정: 순창군청, 순창군법원, 순창보건의료원, 순창경찰서, 순창우체국, 군창교육지원청, 순창읍사무소 등

* 쇼핑/금융: 농협 하나로마트, 순창종합시장, 신협, 농협 등

* 교육: 옥천초, 순창중앙초, 순창초·중·여중·고, 순창제일고 등 도보 통학 가능 거리에 위치하며, 단지 내 어린이집도 운영 중입니다.

* 자연: 섬진강 및 경천과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 부동산 강제경매 물건으로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 물건 상태를 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 2023년 준공된 신축 아파트이나, 실제 점유 기간 동안 발생할 수 있는 내부 하자 여부는 직접 확인해야 합니다.

* 순창군이라는 지역 특성상, 향후 인구 변동 및 지역 경제 상황에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2023년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 생활 환경과 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 특이사항 없이 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 현재 시장가보다 다소 낮게 형성된 것으로 보이며, 이를 통해 경쟁력 있는 입찰을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 순창이라는 지역의 특성상 전국적인 부동산 시장의 흐름과는 다른 움직임을 보일 수 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공 1년차 신축 아파트로서 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수하는 부담이 없습니다.

* 순창군청 등 행정기관 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 매매 시세를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 84㎡(약 25.7평)의 선호도 높은 중소형 평형입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 05월 02일: 29,500만원 (2층)

* 2026년 05월 06일: 30,800만원 (8층)

* 2026년 07월 22일: 32,000만원 (17층)

* 감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

* 본건은 2층에 위치하여 2026년 05월 02일 거래된 29,500만원(2억 9천 5백만원)의 실거래가가 가장 유사한 참고 가격이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가를 고려하여, 2억 9천 5백만원에서 3억 1천만원 사이의 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 295,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.