나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1198 [6] 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 107동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환 경여건은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 중 제105동 제2층 제203호, 제107동 제2층 제202호, 제105동 제2층 제201호, 제103동 제2층 제201호, 제105동 제1층 제101호, 제107동 제11층 제1101호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바) 각 호 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-15)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-09-16)(제12호 광주 대구선)<도로 법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수 도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경1198 (6)

소재지: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 107동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 394,000,000원

토지면적: 74.33㎡ (약 22.5평)

건물면적: 113.66㎡ (약 34.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전북특별자치도 순창군 순창읍 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경 여건은 무난시됩니다.

2.2. 교통상황

본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됩니다.

2.3. 주변 시설

순창군청, 순창군법원, 순창보건의료원 등 관공서와 가깝습니다.

농협 하나로마트, 순창종합시장 등 쇼핑시설 및 은행, 군립도서관과도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 도로구역(광주 대구선), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 개발행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건은 2025년 11월 26일 접수된 이정희의 강제경매 개시결정(2025타경1198)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 특이사항은 보이지 않으나, 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 해당 부분에 대한 상세 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

최근 2026년 5월, 6월, 7월에 해당 아파트(순창남양휴튼아파트)의 매매 사례가 있었습니다.

- 2026년 5월 6일, 84.9675㎡ (약 25.7평) 8층 물건이 308,000,000원에 직거래되었습니다.

- 2026년 6월 2일, 84.9675㎡ (약 25.7평) 2층 물건이 295,000,000원에 중개거래되었습니다.

- 2026년 7월 22일, 84.9675㎡ (약 25.7평) 17층 물건이 320,000,000원에 중개거래되었습니다.

최근 매매가는 295,000,000원에서 320,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 이는 본 건의 감정가 394,000,000원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 최근 전월세 시세

- 2026년 1월 30일, 78.0321㎡ (약 23.6평) 3층 물건이 보증금 20,000,000원, 월세 450,000원에 신규 계약되었습니다.

- 2026년 1월 21일, 78.0321㎡ (약 23.6평) 14층 물건이 보증금 30,000,000원, 월세 600,000원에 신규 계약되었습니다.

- 2025년 3월 14일, 84.9675㎡ (약 25.7평) 18층 물건이 보증금 168,000,000원에 갱신 계약되었습니다 (월세 0원). (월세가 없는 계약은 특이사항으로 주의 요망)

5. 생활정보

5.1. 단지정보

아파트명: 순창남양휴튼아파트

주소: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704

준공일: 2023년 3월 28일

세대수: 378세대 (총 7개동)

최고층: 18층

건물면적: 공급면적 113.66㎡ (약 34.4평), 토지지분 74.33㎡ (약 22.5평)

주차대수: 총 474대 (세대당 약 1.25대)

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설

순창군청 등 행정시설과 마트, 시장 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

단지 내 부대복리시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 현황에서 임대 관계 및 보증금이 미상인 부분이 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 상세 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

2023년 사용승인된 비교적 신축 아파트이나, 내부 상태 및 관리 상태는 직접 확인이 필요합니다.

장기간 공실 또는 임대 시 하자 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 리스크

순창군이라는 지역 특성상 인구 감소 및 지역 경제 상황에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순창군 내에서 준수한 입지 조건을 갖춘 비교적 신축된 아파트입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 관련 미상 정보는 명도 과정에서 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2023년에 사용승인되어 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

순창군청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변으로 "광주-대구선" 도로가 계획되어 있어 향후 교통망 개선이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 84.9675㎡ (약 25.7평) 면적의 아파트 매매가가 295,000,000원에서 320,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본 건의 건물면적(113.66㎡)은 해당 매매 사례의 전용면적(84.9675㎡)보다 큰 편이나, 감정가(394,000,000원)는 최근 실거래가 상한선(320,000,000원)보다 상당히 높습니다.

이는 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

따라서, 입찰가는 최근 실거래가 추이를 기반으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

본 범위는 최근 매매 시세와 감정가의 괴리를 고려하여 책정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건, 시장 동향 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.