나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1198 [4] 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 103동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환 경여건은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 중 제105동 제2층 제203호, 제107동 제2층 제202호, 제105동 제2층 제201호, 제103동 제2층 제201호, 제105동 제1층 제101호, 제107동 제11층 제1101호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바) 각 호 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-15)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-09-16)(제12호 광주 대구선)<도로 법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수 도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경1198 (4)

소재지: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 103동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 275,000,000원

토지면적: 55.57㎡ (약 16.8평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

아파트 기본 정보:

순창남양휴튼아파트, 2023년 03월 28일 사용승인

총 7개동, 378세대

해당 물건은 103동 2층 201호

최고 18층 중 2층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 순창군 순창읍 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 통해 편리하게 이동할 수 있습니다. 순창IC를 통해 광주대구고속도로, 완주순천고속도로 등 광역 교통망 이용이 용이합니다.

* 도로상태: 단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역(광주대구선), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서상 말소기준권리: 2025년 11월 26일 접수된 이정희 씨의 강제경매개시결정(말소기준권리)입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남 (남형욱)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 이는 소유권이전 또는 강제경매 개시결정보다 선순위에 해당하는 임차인이 존재함을 의미하며, 일반적으로 대항력 있는 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당되나, 보증금 및 차임이 0원인 점은 권리 분석 시 반드시 확인 및 주의가 필요한 부분입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 순창군청을 비롯한 행정기관, 농협하나로마트, 순창종합시장 등 상업시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성이 양호합니다. 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 주거 중심지로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 474대(지하 319대, 지상 155대) 주차 가능합니다.

* 주변 시설: 순창군청, 법원, 보건의료원, 경찰서 등 공공기관이 인접해 있으며, 도서관, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 자연환경: 섬진강, 경천과 인접하고 강변 산책길 이용이 가능하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 낙찰 후 명도 과정에서 예측 불가능한 상황을 야기할 수 있습니다. 법적으로 소멸되지 않는 권리인지, 실질적인 점유 및 거주 권한이 있는지 등에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 도로구역 등 각종 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 순창남양휴튼아파트의 2층 소유권으로, 감정가 대비 최근 실거래가가 높은 편에 속해 있습니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 환경, 자연환경 등 입지적 조건은 양호한 편입니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 관련 법률 검토 및 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시장 가치가 감정가보다 높게 형성되어 있다는 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시장 가치: 감정가 2억 7,500만원 대비 최근 실거래가가 2억 9,500만원에서 3억 2,000만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 양호한 입지: 관공서, 상업시설, 교육시설, 자연환경 등 주거 편의성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2억 9,500만원 ~ 3억 2,000만원)와 감정가(2억 7,500만원)를 종합적으로 고려하되, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 반영하여 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.