나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31737 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 1동 2층 205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성도시개발구역 내 '전주지방법원' 북측 인근에 위치하며, 부근은 성숙중인 상가지대로, 업무 및 상업용건물, 근린생활시 설, 상업나지 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 등 소재하여 전반적인 교통상황 은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 중 제1층 제101호, 제104호~제107호, 제2층 제205호, 제3층 제305호로서, 외벽: 화강석, 세라믹판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위페인트, 무늬코팅, 타일, 인테리어 등 마감, 바닥: 화강석깔기, 자기질타일, 데코타일 등 마감, 창호: 새시창호입니다.

이용상태

일련번호 1-가)~4-라): 소매점(마트) 일련번호 5-마,6-바): 사무소 일련번호 7-사): 소매점(동물병원)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무 및 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20M내외 북동측으로 노폭 약 10M내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 15M내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017- 02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017- 02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 사무소로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31737 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩 주건축물 1동 2층 205호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설)

* 건물 규모: 5층 건물 중 2층, 전용면적 108.90㎡ (약 32.94평), 토지 지분 44.56㎡ (약 13.49평)

* 감정가: 348,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성도시개발구역 내에 위치하며, '전주지방법원' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로, 업무 및 상업용 건물, 근린생활시설, 상업 나지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 도로상황: 본건 남서측으로는 노폭 약 20M 내외, 북동측으로는 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 약 15M 내외의 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 등기부채권액: 등기부상 채권 총액은 1,706,400,000원입니다. 이는 경매로 인해 말소될 수 있는 채권 총액을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부상 채권 총액은 1,706,400,000원입니다. (을1: 206,400,000원, 을2: 1,500,000,000원)

* 압류 내역: 전주시 (갑7), 동안양세무서장 (갑8)으로 인한 압류가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 9월 25일 전주지방법원의 2025타경31737 사건으로 인한 임의경매 개시 결정 (갑10)이 말소되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유한회사 느티나무 (한 )

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 사업일자: 2024년 2월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 0원, 월 20만원의 차임으로 사업 중이나 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 전주시 덕진구 만성동, 만성도시개발구역 내에 위치하며, '전주지방법원'이 인근에 있어 법원 관련 종사자 및 민원인을 대상으로 한 업종의 입지가 유리할 수 있습니다.

* 주변은 업무 및 상업용 건물, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 주변에는 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 주변에 인접해 있지 않은 것으로 확인되었습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 상가용으로, 일반적인 주거 생활 편의시설보다는 업무 및 상업 활동에 최적화된 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 법원, 관공서, 다양한 상업시설 등이 밀집해 있어 업무 수행에 필요한 기반 시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본건 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 위험 또는 기존 임차인과의 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (하지만 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.)

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전주지방법원 인근의 만성도시개발구역 내에 위치한 근린상가(업무시설)로, 입지적 장점이 뛰어나며 교통 및 접근성이 양호합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 현재 사무소로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 등기부상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 부담은 없습니다.

* 다만, 공동담보 물건이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주지방법원 인근이라는 위치적 장점으로 인한 안정적인 수요 기대.

* 만성도시개발구역 내 신축 상권으로 향후 지역 가치 상승 잠재력.

* 건물 자체의 관리 상태 및 내부 인테리어에 따라 경쟁력 확보 가능.

* 법원, 관공서, 상업시설 밀집 지역으로 업무 시설로서의 높은 활용도.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 348,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없는 임차인이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 권리상의 부담은 매우 적다고 할 수 있습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 현황 미상인 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 조사하여 보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (약 278,400,000원 ~ 313,200,000원)

* 이는 단순 참고용이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.