나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31737 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 1동 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성도시개발구역 내 '전주지방법원' 북측 인근에 위치하며, 부근은 성숙중인 상가지대로, 업무 및 상업용건물, 근린생활시 설, 상업나지 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 등 소재하여 전반적인 교통상황 은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 중 제1층 제101호, 제104호~제107호, 제2층 제205호, 제3층 제305호로서, 외벽: 화강석, 세라믹판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위페인트, 무늬코팅, 타일, 인테리어 등 마감, 바닥: 화강석깔기, 자기질타일, 데코타일 등 마감, 창호: 새시창호입니다.

이용상태

일련번호 1-가)~4-라): 소매점(마트) 일련번호 5-마,6-바): 사무소 일련번호 7-사): 소매점(동물병원)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무 및 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20M내외 북동측으로 노폭 약 10M내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 15M내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017- 02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017- 02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 사무소로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원 2025타경31737 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3번지에 위치한 미네르바빌딩 1동 3층 305호입니다.

건물의 용도는 근린상가이며, 2019년 10월 21일 사용 승인되었습니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조이며 총 5층 중 3층에 해당합니다.

감정가는 317,000,000원이며, 토지 면적은 44.56㎡ (약 13.48평), 건물 면적은 108.90㎡ (약 32.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 전OOOOOOOOOO입니다.

건물 내 주차 시설은 48대를 수용할 수 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 만성도시개발구역 내에 위치하며, '전주지방법원' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 상업 및 업무 기능이 활발한 상가지대로, 업무용 및 상업용 건물, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건으로 접하는 도로는 남서측 약 20M 폭, 북동측 약 10M 폭의 포장도로와 북서측 약 15M 폭의 보행자 도로입니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준 권리는 2019년 11월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 194,400,000원), 을2 근저당권(에이아이지건설주식회사, 1,500,000,000원), 갑7 압류(전주시), 갑8 압류(동안양세무서장), 갑10 임의경매(전주대건, 3,470,000,000원) 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 1,694,400,000원입니다.

임차인 현황:

본 건에는 주식회사피에스종합건설(김*)이라는 임차인이 있습니다.

보증금은 10,000,000원, 차임은 750,000원이며, 2023년 9월 4일에 사업자 등록을 하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주지방법원 인근의 만성도시개발구역 내 상가 지역에 위치하여, 법원 및 관련 행정기관 종사자, 인근 상업 시설 이용객을 주 수요층으로 확보할 수 있습니다.

현재 만성도시개발구역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

건물 내에서는 소매점(마트, 동물병원) 및 사무실 등으로 이용되고 있으며, 주변에 다양한 업무, 상업, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 복합성과 안정성을 갖추고 있습니다.

준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 업종 제한 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 만성동 일대는 법원, 행정복지센터 등 공공기관과 상업 시설, 주거 단지가 복합적으로 개발된 지역입니다.

주변에는 다양한 편의시설이 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 금융: 은행 및 ATM 등 금융기관 이용이 편리합니다.

* 의료: 병원, 의원, 약국 등 의료 시설이 근거리에 위치합니다.

* 쇼핑 및 외식: 마트, 편의점, 다양한 종류의 식당과 카페가 밀집해 있습니다.

* 교통: 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 전주시 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 만성도시개발구역 내에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 포함되어 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이나 유해시설이 있다는 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 그러나 실제 거주 또는 사업 운영 시 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 본 건의 임대 관계에 대한 구체적인 정보는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 진행 시 임차인의 협조 정도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 사무소로 이용 중: 현재 사무실로 이용 중인 상태이므로, 낙찰 후 명도 과정이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 매각 절차 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,694,400,000원으로 높은 편입니다. 이는 경매의 원인이 된 채무가 상당함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 인근의 만성도시개발구역이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 성장 잠재력이 있는 지역에 속합니다. 비교적 신축 건물에 속하고 법원 등 주요 시설과의 접근성이 좋아 안정적인 상업 시설로서의 가치를 지닙니다.

그러나 공동담보 물건이라는 점, 현재 사무실로 이용 중인 점 등을 고려하여 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 또한, 임대 관계 미확인 사항에 대한 추가적인 정보 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 전주지방법원 북측 인근, 만성도시개발구역 내 성장 가능성 높은 지역.

* 안정적 수요: 법원, 행정기관, 상업시설 밀집으로 인한 꾸준한 유동인구 및 수요 기대.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 교통망.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 317,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

향후 해당 지역의 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정한다면, 317,000,000원 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 입찰가 산정은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계 및 세법 검토, 주변 시세 조사 등을 선행하신 후 최종적인 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.