나이스옥션 법원경매 진주 2025타경821 [2] 경상남도 진주시 수곡면 효자리 417 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 괌관감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1은 진주시 수곡면 대천리, 수곡초등학교에서 남서측 직선거리 약300 m, 기호2, 3은 북동측으로 직선거리 약1 km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 전` 답 등 농경지 임야, 군데군데 농가` 농업용건물 등으로 형성되어 있으며 농촌지대로서의 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건 기호1은 경지정리`답‘으로서 소형승용차` 영농기계 등 출입이 가능하고 기호2, ,3은 소형승용차` 영농기계 등 출입이 가능한 농경지 이며, 대중교통사정은 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대체로 보통 이하인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 직사각형의 경지정리된 농경지로 특용작물, 즉 딸기 재배를 위한 비닐하우스부지로 이용되고 있으며, 기호2는 고추 등 보통작물 재배지로 이용되고 있으나 일부는 묵은 농경지 상태이고 기호3은 참깨 등 보통작물 등 재배지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북서측으로 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 제방도로와 접하고, 남서측과 북동측으로도 수로를 끼고 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고 있으며, 기호2, 3은 지적도상은 맹지이나, 기호2는 남측과 서측으로 현황 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고, 기호3은 북측과 동측으로 현황 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-05)( 수곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-05)(수곡초등학교병설유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,농업진흥 구역<농지법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 기호2는 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천 구역(2018-04-25)(중천천) , <소하천정비법>공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호3은 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제 한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천구역(2018 -04-25)(중천천)<소하천정비법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 중 기호1토지 상에 제시외 물건 (기호ㄱ-ㄹ), 딸기 재배용 비닐하우스, 관정(Cap` 88톤/일, 심도;100m, 직경;40mm) 등이 소재하여 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 3필지가 전부 토지로서 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-미미한 부분이 소하천 구역에 속하여 이를 참작하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경821 (2)

소재지: 경상남도 진주시 수곡면 효자리 417

용도: 답 (논)

토지면적: 2473.00㎡ (약 748.13평)

감정가: 126,123,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

채권자: 곤명농업협동조합 (말소기준권리 등기 확인)

주요특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 일괄매각, 일부 소하천 구역 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 수곡면에 위치하며, 기호1은 수곡초등학교에서 남서측으로 약 300m 지점에, 기호2 및 3은 약 1km 지점에 위치합니다. 주변은 답, 전 등 농경지와 임야, 농가, 농업용 건물 등으로 형성된 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건은 경지정리된 농경지로 소형 승용차 및 영농 기계의 출입이 가능합니다. 다만, 관내 버스 정류장까지의 거리 및 버스 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 대체로 보통 이하인 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호1 토지는 북서측 약 1.5~2m 폭의 제방도로 및 농로에 접하고 있으며, 남서측 및 북동측으로도 수로를 사이에 두고 폭 약 1.5~2m 내외의 농로에 접해 있습니다. 기호2 및 3 토지는 지적도상 맹지이나, 현황으로는 남측, 서측(기호2) 및 북측, 동측(기호3)으로 폭 약 1.5~2m 내외의 콘크리트 포장된 농로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 환경

진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 재활용품 선별장, 음식물 공공처리장, 공원묘지 등이 밀집되어 있으며, 관련 시설 추가 설치에 대한 주민 반발이 지속되고 있습니다. 본건 소재지인 수곡면 효자리에서 내동면까지는 일정 거리가 있으나, 진주시 전체적인 환경 문제와 연관될 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권은 성재천(1965년)에서 성후석(2007년, 증여)으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2008년 5월 29일 접수된 곤명농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이후 등기된 모든 권리(갑2~갑11, 을6 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권, 곤명농업협동조합, 채권금액 85,000,000원, 접수일자 2008-05-29.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 이하의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 939,963,198원입니다.

3.6. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 이용현황 및 토지이용계획

4.1. 토지 이용 상태

기호1은 특용작물(딸기) 재배를 위한 비닐하우스 부지로 이용 중이며, 기호2는 고추 등 보통 작물 재배지이나 일부 묵은 농경지 상태입니다. 기호3은 참깨 등 보통 작물 재배지로 이용되고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1: 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수곡초등학교), (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역.

기호2, 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역(중천천), 공장설립승인지역.

4.3. 제시외 물건

기호1 토지 상에 딸기 재배용 비닐하우스와 관정(Cap 88톤/일, 심도 100m, 직경 40mm)이 소재하며, 이들은 별도로 평가되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 건은 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

5.2. 소하천 구역 포함

본 건 토지의 일부가 소하천 구역에 속해 있어, 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있으며, 이는 감정평가 시 참작되었습니다.

5.3. 지적도상 맹지 (현황 이용)

기호2 및 3 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 농로를 통해 접근 가능합니다. 다만, 도로 이용과 관련한 법적 문제는 별도 확인이 필요합니다.

5.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권이 등기되어 있다면 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.5. 주변 혐오시설 관련

본건 소재지는 진주시 내동면의 혐오시설 밀집 지역과 직접적으로 인접하지는 않으나, 진주시 전반의 쓰레기 처리 시설(매립장, 소각장 예정지) 및 가축분뇨 처리 시설 설치 관련 주민 갈등이 지속되고 있습니다. 이러한 지역적 이슈가 토지 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 상권분석

6.1. 농촌 지역의 특성

본 건은 농촌 지역에 위치하며, 주된 용도가 농지(답)입니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 차이가 있으며, 지역 농업 활동 및 농지 가치 평가에 초점을 맞춰야 합니다. 주변에는 농가와 농업용 건물이 산재해 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 주요 편의시설 접근성

기호1 토지는 수곡초등학교에서 약 300m 거리에 위치하여 교육 접근성이 양호한 편입니다. 그 외 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 진주시 수곡면 소재지 또는 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

8.1. 강점

* 농업 활동에 적합한 답(논)으로, 경지정리 및 관정 시설(기호1)이 존재합니다.

* 수곡초등학교와 비교적 가까운 거리(기호1)에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

8.2. 약점

* 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 일부 토지가 소하천 구역에 속해 있습니다.

* 기호2, 3 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다.

* 주변 지역의 혐오시설 밀집 및 신설 관련 주민 갈등 이슈가 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 농업 가치

농업 진흥 구역에 속해 있어 농업 관련 지원 및 장기적인 농지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 딸기 재배용 비닐하우스 및 관정 시설은 즉시 영농 활동에 활용 가능합니다.

9.2. 교육 접근성

수곡초등학교 인근 위치는 농지로서의 활용 가치 외에, 농촌 생활을 위한 기본적인 교육 인프라 접근성을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 추정 불가

본 보고서에서는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석 범위를 넘어선 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 농지 실거래가, 최근 경매 낙찰 사례, 해당 토지의 구체적인 현황(지하수 수량, 토양 상태 등) 및 농지 취득 관련 법규 해석, 그리고 매각되지 않는 권리(지상권)의 유무 및 내용에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 지역 내 혐오시설 관련 주민 갈등 상황이 낙찰가에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.