나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30706 [2] 경상남도 사천시 죽림동 산155 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 ""남양저수지"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 완경사지로 주택 및 근린생활시설 건부지 등임.
기호(5) : 부정형 완경사지로 자연림 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 잡종지 등임.

인접 도로상태

기호(1,2,5) : 지적도상 맹지이며, 본건 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있음.
기호(6) : 지적도상 맹지이며, 본건 북서측 인근으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5,6) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1)후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(5,6) 지상에 제시외건물 기호(ㅂ~ㅊ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㅂ~ㅊ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

2)본건 기호(1,2,5,6) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:2001.06.25.)
외벽 : 드라이비트 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 목재, 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로(사용승인일:2016.07.26)
벽체 : 없음.

기호(4) 시멘트벽돌구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 및 판넬지붕 2층건으로
(사용승인일: 감정평가액 산출근거 및 결정의견 참조.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 근린생활시설.
기호(3-1) : 근린생활시설(창고)
기호(4) : 1층-근린생활시설
2층-주택

설비내역

기호(3,4)에 난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1,2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해
토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-본건 기호(3-1)은 귀 제시목록 및 공부상 슬래브지붕이나 현황 벽체가 없는 상태로
""판넬지붕""임.
-본건 기호(4)는 귀 제시목록 및 공부상 단독주택이나 현황 1층 근린생활시설,
2층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㅂ~ㅊ') 및 제시외 수목(감정서상 'b~c') 매각 포함.
-육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-이설가능한 컨테이너는 평가 제외함.
-목록5,6번은 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30706 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 둔OOOOOOO (둔덕농업협동조합)

감정가: 394,527,840원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 죽림동 산155

용도: 임야

토지 면적: 16807.00㎡ (약 5083.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 106.70㎡ (약 32.3평)

매각 대상: 토지매각 (단, 주의사항에 따라 제시외 건물 및 수목 포함)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항:

* 일괄매각: 제시외 건물(감정서상 'ㅂ~ㅊ') 및 제시외 수목(감정서상 'b~c')이 매각에 포함됩니다.

* 분묘 소재 가능성: 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 이설 가능한 컨테이너는 평가에서 제외되었습니다.

* 목록 5, 6번 토지는 지적도상 맹지입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 사천시 죽림동에 위치하며, '남양저수지' 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

기호 (1,2,5) 토지는 지적도상 맹지이나, 본 건 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

기호 (6) 토지 또한 지적도상 맹지이나, 본 건 북서측 인근으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 12월 29일 접수된 둔덕농업협동조합의 근저당권(을32)입니다.

등기부등본상 을구의 근저당권, 지상권 및 갑구의 가압류, 소유권이전신탁 등 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (총 등기부채권액: 1,283,844,460원)

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 해석됩니다.

3.3. 특수 권리사항

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 권리분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되고 있음을 참고해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 죽림동 일대는 주거, 임업, 농업 활동이 혼재된 지역입니다. '남양저수지'와 인접하여 자연 환경은 양호한 편이나, 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 눈에 띄지 않습니다. 따라서 일반적인 상권 형성은 제한적이며, 자연 친화적이거나 전원 생활을 고려하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 주택, 임야, 농경지가 혼재된 점으로 미루어 볼 때, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 구체적인 생활 편의 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 발생 가능성: 토지 내에 식별되지 않은 분묘가 있을 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 권리분석에서 가장 주의해야 할 부분입니다.

* 맹지: 목록 5, 6번 토지는 지적도상 맹지로, 건축 및 토지 이용 시 도로 확보 방안을 강구해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄매각 대상인 제시외 건물(ㅂ~ㅊ)과 수목(b~c)의 현황 및 철거/이전 비용 등을 사전에 파악해야 합니다. 특히 제시외 건물 'ㅂ~ㅊ'은 토지 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됩니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물 현황과 공부상 내용 간에 차이가 있어, 실제 이용 및 활용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (예: 기호 3-1은 판넬지붕, 기호 4는 1층 근린생활시설/2층 주택)

* 혐오시설: 사천시 죽림동 산155 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 검색 결과는 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 임야로, 감정가는 약 3억 9천4백만원입니다. 토지 면적이 넓으나, 지적도상 맹지이며 분묘기지권 발생 가능성, 제시외 건물 포함 등 복합적인 고려가 필요한 물건입니다. 권리상으로는 인수할 부분이 없어 비교적 깔끔하나, 실제 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 분묘기지권 및 맹지 문제는 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 16,807㎡(약 5,083.8평)의 넓은 임야는 향후 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 권리상 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리관계가 명확합니다.

* 지역 개발 가능성: 사천시의 지리적 위치와 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 394,527,840원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 분묘기지권, 맹지, 제시외 건물 등의 잠재적 리스크 요소를 고려하여 현장 조사와 함께 신중하게 접근해야 하며, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 상황을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.