나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [11] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (11)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2, 신화개타운 1층 121호

신 주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4 (화개면 탑리)

건물명: 신화개타운

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설

1.2. 면적 정보

토지면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 598,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 위치하며, "화개장터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 통행이 가능하며, 남측으로 남도교차로, 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 있어 교통 상황은 보통으로 보입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역(수도법) 등 다양한 법적 제한 및 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 정보

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 2,400,000원

전입일자(사업일자): 2025년 01월 10일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 건물 및 상권 분석

4.1. 건물 구조 및 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 2023년 10월 20일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 몰탈, 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

내부에는 승강기, 소방 관련 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 특성

본건은 화개장터 인근 상업 지역에 위치하여 관광객 유동 인구 및 지역 기반 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점에서 현대적인 상업 시설로서의 이점을 가집니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 복합 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

건물 자체적으로 승강기, 소방, 위생 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 편의성은 확보되어 있습니다.

화개장터 인근 지역은 관광 명소로서의 특성을 가지며, 주변 편의시설에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 이용 제한

토지이용계획상 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 불확실성

임차인이 있으나 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 가능성이 불확실합니다.

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 근린상가로, 화개장터 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다양한 법적 규제 사항이 존재하나, 신축 건물이라는 점과 일괄 매각 대상이라는 점에서 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

임차인의 대항력 부재는 권리 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 임대차 관계의 불확실성은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2023년 사용승인)로 상품성 우수

* 화개장터 인근 관광 상권 위치

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

* 임차인 대항력 없어 명도 용이성 기대

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 비용은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 본 보고서의 예상 입찰가는 주변 시세, 법적 제한 사항, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 바람직합니다. 본 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.