나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [8] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경30928 (8) 사건번호로 경매 진행 중인 부동산입니다.

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2, 신화개타운 1층 115호

용도: 본 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

감정가: 598,000,000원

면적 정보:

토지 면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 80.36㎡ (약 24.32평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (말소기준권리 확인 시)

특이사항: 공동담보 물건입니다.

주의사항: 일괄매각 대상입니다.

건물 구조 및 현황:

철근콘크리트 구조의 2층 건물 중 1층 115호에 해당합니다.

건물 사용승인일자는 2023년 10월 20일로, 비교적 최근에 준공된 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 및 타일, 인테리어 마감으로 되어 있습니다.

창호는 샷시창호입니다.

본 건물에는 승강기 설비, 소방 관련 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

전체 토지 면적은 3926㎡, 건물 연면적은 6581.69㎡ 규모입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태:

본 건 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역(수도법 관련) 등 다양한 법규의 제한을 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 추가 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

감정평가액의 산출 근거 및 결정 의견을 참조하시기 바랍니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 통행이 가능한 도로망을 갖추고 있으며, 남측에는 남도교차로, 남동측 및 서측에는 왕복 2차선 아스콘 도로가 있어 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

주변 관광지인 화개장터와 인접하여 관광객 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면,

2024년 02월 27일 화개옥로타운주식회사가 소유권 보존 등기를 하였으며, 동일자로 중소기업은행의 근저당(9,000,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

이후 중소기업은행의 추가 근저당(1,800,000,000원) 및 주식회사 풍년유통의 근저당(875,771,104원), 남동세무서장의 압류, 중소기업은행의 임의경매 신청 등이 순차적으로 등기되었으나, 이들 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 11,675,771,104원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

따라서 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 부담은 없는 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 화개장터라는 유명 관광지 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주택 등이 분포하여 기본적인 상업 기능과 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물이 2023년 10월에 사용 승인된 신축 건물로서, 최신 트렌드에 맞는 업종이나 시설 운영에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 용도 제한은 다양한 업종의 입점을 가능하게 합니다.

다만, 화개면이라는 지역적 특성을 고려할 때, 관광객 수요와 지역 주민 수요를 균형 있게 파악하는 것이 중요합니다.

주변 상가 임대 시세는 구체적인 데이터를 통해 추가 확인이 필요하나, 관광 상권의 특성상 계절적 요인이나 특정 행사 등에 따라 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 본 물건까지 차량 진입이 가능하며, 주변 도로망은 보통 수준입니다. 남측으로는 남도교차로, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 도로가 인접해 있어 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 지역으로, 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다. 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 현장 조사 및 권리 분석 시 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 채무가 본 물건 외의 다른 담보물과 연관되어 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 역사문화환경보존지역 등 여러 법규의 제한을 받고 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2023년 10월에 사용 승인된 신축 상가 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있어 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

관광지인 화개장터 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로, 관광객을 대상으로 하는 업종이나 지역 주민을 위한 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하지만, 임대차 관계 미상이라는 부분은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

향후 부동산 시장 동향 및 지역 상권 활성화 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신축 건물: 2023년 10월 사용승인된 건물로, 신축 특유의 장점(쾌적한 환경, 유지보수 용이성 등)을 누릴 수 있습니다.

관광 상권 연계: 화개장터 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 관광객 대상 업종 운영 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들이 소멸 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 598,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰 후 예상되는 임대 수익률, 투입될 명도 비용, 지역 내 유사 물건의 시세, 그리고 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인 관련 불확실성이 해소되지 않은 점, 그리고 공동담보 및 각종 토지이용계획 제한 사항 등을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 투자 수익률 목표 및 본인의 자금 계획에 맞춰 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.