나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [5] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (5)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2, 신화개타운 1층 109호

용도: 근린상가

감정가: 71,200,000원

토지면적: 115.85㎡ (약 35.04평)

토지지분: 115.85㎡ (약 35.04평)

건물면적: 95.70㎡ (약 28.95평)

건물지분: 95.69999999999999㎡ (약 28.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보 물건 (특수물건정보 참조)

주의사항: 일괄매각

1.2. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 109호

사용승인일자: 2023년 10월 20일

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 몰탈 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 마감

창호: 샷시 창호

설비: 승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

2.3. 주변시설

* 화개장터: 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 시장 이용이 편리합니다.

* 화개면 행정복합타운/신청사: 탑리 행정복합타운 내에 위치하며, 화개면 신청사가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

* 관광지: 쌍계사, 지리산 야생차밭 등 지역 관광 명소가 인근에 있습니다.

* 주변 숙박 시설: 켄싱턴리조트 지리산하동, 온천모텔사우나 등 다양한 숙박 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 자연환경: 펜션들 근처에 계곡, 녹차밭, 화개천 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 화개옥로타운주식회사 (2024-02-27)

* 근저당권: 중소기업은행 (2024-02-27, 9,000,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 중소기업은행 (2024-03-07, 1,800,000,000원)

* 근저당권: 임윤옥 (2024-03-21, 79,200,000원)

* 근저당권 (공동담보): 주식회사 풍년유통 (2025-02-26, 875,771,104원)

* 압류: 하동군 (2025-04-03)

* 압류: 남동세무서장 (2025-05-16)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-06-16)

총 등기부채권액: 11,754,971,104원

모든 등기상 권리는 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2024-02-27) 이하로 순위가 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내역은 명시되어 있지 않습니다. 현재 등기부상 명확히 확인되는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 화개장터 인근에 위치한 상업용 건물로, 지역 관광 및 유동 인구의 영향을 받을 수 있는 입지입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 지구단위계획구역: 탑리지구 (2022-07-21)

* 주거개발진흥지구: (2022-07-21)

* 주거용지(I-4): (2016-09-08)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 접도구역 (2021-12-21)

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립승인지역 (2020-03-31) (수도법시행령 제14조의3 1호)

다양한 지역 지구 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 양호합니다.

* 상업시설: 인근 화개장터 등 지역 상권을 이용할 수 있습니다.

* 관광: 지리산, 차밭 등 자연 관광 자원이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금, 월세 등의 조건은 어떻게 되는지 명확히 확인해야 합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 공동담보 물건으로, 관련 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. (본 건은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역, 접도구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면의 관광 명소인 화개장터 인근에 위치한 신축급 근린상가 건물입니다. 2023년 10월에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 주변의 관광 자원 및 유동인구를 기반으로 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 준공된 건물로, 비교적 양호한 상태와 최신 설비를 기대할 수 있습니다.

* 관광지 인접: 화개장터, 지리산 등 유명 관광지와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 상업시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 하동군 지역 개발 계획 등과 연계하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 71,200,000원입니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 현장 확인 및 추가 조사를 통해 보증금 및 월세 현황을 파악하는 것이 중요합니다. 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 상권 분석을 통해 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.