나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [7] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경상남도 하동군 쌍계로 4 (화개면 탑리) 1층 112호에 소재하며, 용도는 제1종 근린생활시설입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 194.56㎡ (약 58.86평)이며, 건물 면적은 160.72㎡ (약 48.62평)입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물 중 1층 112호입니다. 2023년 10월 20일에 사용 승인되었으며, 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설로, 기타 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

본 건의 감정가는 1,123,000,000원입니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 유명 관광지인 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설과 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본 건 남측으로는 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(Ⅰ-4), 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (을2: 근저당, 을3: 전세권, 갑8: 압류, 갑9: 압류, 갑10: 임의경매)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 추인수

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 29일

* 대항력: 있음

분석: 임차인 추인수 씨는 2024년 1월 29일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부상 전세권 설정(을3) 금액 5억 원과 일치하며, 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸 예정입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 5억 원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (주의: 임차인 추인수 씨는 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-29, 대항력 있음으로 명시되어 있습니다. 금액이 명확히 명시되어 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 주위는 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역입니다.

4.2. 업종 적합성

본 물건은 제1, 2종 근린생활시설 용도로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 카페, 특산품 판매점 등 다양한 업종의 입점에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화개장터가 인접해 있어 관광객을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 하동군 화개면은 아름다운 자연경관을 자랑하며, 지리산과 섬진강, 화개천이 어우러진 지역입니다. 지역 특산품으로는 하동 야생차와 지리산 벌꿀 등이 유명합니다.

5.2. 기타

화개장터는 조선 시대부터 이어져 온 전통 시장으로, 다양한 먹거리와 지역 특산품을 판매하며 현지 생활 문화를 엿볼 수 있는 장소입니다. 또한, 최참판댁, 하동 녹차밭, 섬진강 등 주변 관광 자원이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인 추인수 씨의 보증금 5억 원 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 법규상 리스크

토지이용계획 상 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유명 관광지 화개장터 인근의 신축 상가로, 풍부한 유동인구와 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 5억 원 인수라는 중대한 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협의 가능성, 향후 상권 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 풍부한 유동인구.

* 2023년 신축 건물로 건물 상태 양호.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종 운영 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,123,000,000원

인수 보증금 (추정): 500,000,000원 (대항력 있는 임차인)

등기부채권 총액: 11,300,000,000원

일반적으로 경매는 감정가 대비 80~100% 수준에서 결정되나, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 5억 원을 인수해야 하는 점을 감안해야 합니다. 따라서 순수 낙찰가는 시세 대비 합리적인 수준에서, 임대수익률 및 향후 발생 가능한 공실 위험 등을 고려하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금 5억 원을 제외한 금액으로 고려할 때, 순수 낙찰 희망가는 감정가에서 인수 보증금을 뺀 금액(6억 2천 3백만원)을 기준으로, 시장 상황에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.