나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [19] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (19)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층209호

신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4 (화개면 탑리)

용도: 근린상가

감정가: 314,000,000원

토지면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

토지지분: 97.28㎡ (약 29.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

건물지분: 80.36㎡ (약 24.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감

창호: 샷시창호 등

사용승인일자: 2023년 10월 20일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(Ⅰ-4), 지구단위계획구역(탑리지구)에 해당합니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부 제한), 도로법에 따른 접도구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역, 수도법에 따른 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 정보가 제공되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물 전체는 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 복합 이용 가능합니다.

건물 총 연면적은 6581.69㎡이며, 건폐율 59.83%, 용적률 107.5%입니다.

5. 생활정보

설비내역

건물 내에는 승강기 설비, 소방 관련 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주의사항 및 특이사항

감정평가서 요약 정보에 따르면, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임대차 현황 및 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 여러 제한 사항(주거개발진흥지구, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

공부와의 차이에 대한 특이사항은 없습니다.

본건은 2023년 10월 20일 사용 승인된 신축 건물에 속해 있으나, 권리 관계 및 임대차 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 위치한 신화개타운 내 근린상가(209호)입니다. 2023년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 건물의 구조 및 설비는 양호한 상태로 보입니다. 화개장터 인근에 위치하여 기본적인 상권 접근성은 양호하나, 주변 환경은 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역으로 평가됩니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 복합적인 토지이용계획 및 각종 규제 사항이 존재하므로, 향후 개발이나 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 화개장터 인근 입지: 지역의 주요 상권인 화개장터와 인접하여 잠재적인 방문객 및 유동 인구의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 경매 감정가 대비 시세 비교: 감정가 3억 1,400만원에 대한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 314,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임대차 관계 미상 및 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 임대 현황 파악 및 명도 가능성 분석 등을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건은 임대차 관계가 확인되지 않은 상태이므로, 명도 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.