나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [17] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (17)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 205호

용도: 근린상가

감정가: 905,000,000원

토지면적: 291.84㎡ (약 88.3평)

토지지분: 291.84㎡ (약 88.3평)

건물면적: 241.08㎡ (약 72.9평)

건물지분: 241.08㎡ (약 72.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일자: 2023년 10월 20일

건물 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 위치하며, 유명 관광지인 "화개장터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설과 주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4))

* 지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 접도구역 (2021-12-21)

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립승인지역 (2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-26

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 현재까지 파악된 임차인은 모두 대항력이 없으며, 매각으로 인한 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 전선옥의 경우 전입일자는 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어, 추후 배당 관련 변동 가능성을 배제할 수는 없으나 현재로서는 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 섬진강과 지리산의 수려한 자연경관을 배경으로 하는 관광 중심지인 화개장터 인근에 위치하고 있습니다. 조영남 씨의 노래로 유명해진 화개장터는 영호남 교류의 상징적인 장소이며, 관광객을 대상으로 한 식당, 카페, 특산물 판매점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 관광 연계성: 지리산, 쌍계사, 섬진강 등 주변의 주요 관광지와 연계성이 높아 관광객 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 특산물: 화개장터는 지리산 산나물, 섬진강 재첩, 벚굴, 참게 등 지역 특산물의 집산지 역할을 하고 있어, 이를 활용한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 화개장터와 인접하여 관광객을 위한 편의시설 이용이 용이하며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설 이용도 가능합니다.

* 자연환경: 섬진강과 지리산 자락에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 지역의 역사적 가치와 보존 노력 또한 이루어지고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 물건의 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 다수의 법규 및 규제에 묶여 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 신축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미하므로, 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 관련: 현재 대항력 없는 임차인으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 이사비용 등 협의 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성은 있습니다.

* 관광지 특성: 상권이 관광객 의존도가 높아 계절별, 행사별 유동인구 변화에 따라 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 소재한 신축 상가 건물로, 연면적 241.08㎡(약 72.9평) 규모입니다. 화개장터 인근이라는 지리적 이점과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위 등 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 전반적으로 관광 상권의 특성을 잘 활용한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 화개장터 인근의 탁월한 입지: 연간 관광객 유입이 많은 화개장터를 배후로 하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 비교적 새 건물로, 즉시 영업 또는 임대가 가능하며 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

* 인수 부담 없음: 현재 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 자연환경 및 관광 연계: 지리산, 섬진강 등 주변 관광 자원과 연계하여 다양한 관광객 수요를 흡수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 905,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 지역 부동산 시장 동향, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.