나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [15] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (15)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 203호

용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

감정가: 407,000,000원

토지면적: 113.18㎡ (약 34.24평)

건물면적: 93.50㎡ (약 28.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

건축물 사용승인일자: 2023년 10월 20일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 통행이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 중OOOOO에 의해 신청되었습니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대한민국 대표 관광지 중 하나인 화개장터 인근에 위치하고 있습니다. 화개장터는 조선 시대부터 이어져 온 전통 시장으로, 지역 특산물 판매와 함께 다양한 먹거리로 방문객들의 발길을 끄는 곳입니다. 인근에는 하동 야생 녹차밭, 쌍계사, 최참판댁 등 주요 관광지가 분포하고 있어 풍부한 관광 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다. 2023년 10월에 사용 승인된 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 화개면은 섬진강을 끼고 있는 아름다운 자연경관을 자랑하며, 관광객과 지역 주민을 위한 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변에는 식당, 차 가게, 기념품 가게 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 차량 통행이 가능한 도로망을 갖추고 있어 주변 지역으로의 이동이 용이합니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 별도로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 확인 결과, 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(Ⅰ-4), 지구단위계획구역(탑리지구) 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 규제가 적용됩니다. 이러한 복합적인 용도지구 및 제한 사항은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등과 관련하여 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 공실 발생 시 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 화개장터 주변 상권은 관광 수요에 크게 의존하므로, 계절적 요인이나 외부 환경 변화에 따른 업황 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 좋은 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 풍부한 유동 인구를 잠재적 고객으로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 2023년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 및 규제, 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 (2023년 10월)로 즉시 활용 가능하며, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 대한민국 대표 관광지 중 하나인 화개장터와 인접하여 높은 유동 인구 및 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 지역 특성상 관광객 대상의 임대 사업 또는 자체 운영 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 주변 관광지와의 연계성이 높아 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 없으므로, 감정가 407,000,000원을 기준으로 향후 시장 가치, 경쟁 물건 분석, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 신축 건물이라는 점과 화개장터라는 상징적인 입지를 감안할 때, 감정가를 상회하는 가격으로도 충분히 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 토지 규제 및 상권의 계절적 변동성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.