나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [13] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 부동산 표시

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 201호

신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4 (화개면 탑리)

용도: 근린상가

토지면적: 211.20㎡ (약 63.89평)

토지지분: 211.2㎡ (약 63.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 174.47㎡ (약 52.78평)

건물지분: 174.47㎡ (약 52.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 792,000,000원

1.4. 매각 정보

물건명세서 작성일: 2026-04-06

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

건물의 주용도는 제1종근린생활시설임.

기타 용도로는 제1,2종근린생활시설이 포함되어 있음.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)), 지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구)에 속함.

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>의 규제를 받음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 2층 201호임.

사용승인일자는 2023년 10월 20일임.

외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.

내벽은 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.

창호는 샷시창호 등임.

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 지역지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

특히 역사문화환경보존지역은 관련 법규에 따라 개발 행위가 엄격히 제한될 수 있으므로, 사전에 문화재청 등 관련 기관의 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면의 중심 상업지구인 화개장터 인근에 위치한 신축 근린상가 건물입니다.

2023년 10월에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

토지면적 211.20㎡, 건물면적 174.47㎡ 규모이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

그러나 임대차 관계가 미상이며, 다수의 지역지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성이 있어 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

유명 관광지인 화개장터 인근의 배후 수요 및 유동인구 확보 가능성.

2023년 사용승인된 신축 건물로 현대적인 시설과 높은 상품성 보유.

토지와 건물을 일괄 매각하여 추가적인 권리관계 복잡성이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 임의경매 물건입니다.

감정가 792,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 파악된 상권 가치, 공실 위험, 명도 가능성, 인근 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 명도 비용을 감안하여 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.