나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [20] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 210호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 2층 210호

사용승인일자: 2023년 10월 20일

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 314,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

토지지분: 97.28㎡ (약 29.43평)

건물면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

건물지분: 80.36㎡ (약 24.31평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설 및 주택 등이 소재하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 남도교차로, 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 상태

외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감이며, 내벽은 몰탈, 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 마감입니다. 창호는 샷시창호 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 "화개장터" 인근에 위치한 근린상가 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다. 화개장터는 영호남 교류의 장으로서 역사적 상징성을 가지며, 현재는 다양한 특산물, 먹거리, 지역 문화 체험이 가능한 상설 시장으로 운영되고 있습니다.

4.2. 건물 용도

건물은 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다. (JSON: mainPurpsCdNm: "제1종근린생활시설", etcPurps: "제1,2종근린생활시설")

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

인근 화개장터 및 주변 관광지와 연계하여 다양한 편의시설 및 문화 시설 이용이 가능합니다. 주요 관광지로는 쌍계사, 하동야생차박물관, 최참판댁 등이 있으며, 이는 지역 주민뿐만 아니라 관광객 유치에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 하동군 내 타 지역 및 인근 도시로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 아래와 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 주거개발진흥지구

* 주거용지(I-4)

* 지구단위계획구역(탑리지구)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 접도구역

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립승인지역 (수도법)

이러한 다양한 토지이용 제한은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 신축 건물의 공실 리스크

2023년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 상가 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 "화개장터" 인근에 위치한 비교적 신축인 근린상가 건물입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보가 용이합니다. 화개장터 인근이라는 입지적 장점과 더불어 지역 관광 자원과의 연계를 통해 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한사항과 임대 관계 미확인 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화개장터 인근이라는 관광 상권의 잠재력.

* 2023년 신축 건물로 깔끔한 상태 및 낮은 초기 유지보수 비용 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 안정적인 소유권 확보.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 314,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 지역 경제 상황 및 토지이용계획상 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.