나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [18] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (18)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 208호

용도: 근린상가

감정가: 314,000,000원

토지면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

토지지분: 97.28㎡ (약 29.43평)

건물면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

건물지분: 80.36㎡ (약 24.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층건 중 2층 208호 (사용승인일자: 2023.10.20)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 통행이 가능하며, 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [물건명세서 참고사항]. 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 파악되지 않았습니다. 건물은 2023년 10월 20일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

1.3. 상권분석

본건은 지리산의 관문이자 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 풍부한 관광객 수요를 기반으로 하는 상권에 속합니다. 화개장터는 지역 특산물과 먹거리를 판매하는 전통 시장으로, 전통과 현대가 공존하는 활기찬 분위기를 자랑합니다. 또한, 하동 지역은 녹차 재배지로 유명하며, 이로 인해 차 관련 체험 및 관광 상품이 발달해 있어, 펜션, 카페, 특산물 판매점 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 업종에 유리한 입지입니다. 인근에 다양한 숙박시설(펜션, 한옥 스테이 등)이 운영되고 있어 관련 서비스업의 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

화개장터가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량을 통한 접근성이 양호하며, 지역 내 도로망을 통해 이동이 가능합니다. 주변 환경은 근린생활시설과 주택이 혼재하며, 자연경관이 우수한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 역사문화환경 보존지역: 본건은 "역사문화환경 보존지역"에 포함되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 건축행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 활용에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규 및 하동군 문화재 관련 부서의 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역 지정으로 인해 특정 업종 또는 개발 행위에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 공개된 정보나 주변 조사를 통해 명확한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점과 함께, 대한민국 대표 관광지 중 하나인 화개장터 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 이를 바탕으로 관광객을 대상으로 하는 상업 시설로서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 매각 후 권리관계가 깨끗하게 정리된다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계의 불확실성과 역사문화환경 보존지역으로 인한 건축 규제 가능성은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 화개장터 인접: 풍부한 유동인구와 관광객 수요를 직접적으로 확보할 수 있는 탁월한 입지입니다.

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 최신 건물로, 즉시 활용 또는 임대 가능성이 높습니다.

* 청정 자연환경: 녹차밭, 계곡 등 주변의 아름다운 자연환경은 관광객 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 경매 절차를 통해 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 314,000,000원을 기준으로 하되, 현재 상권 분석 결과, 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(미상 임대 관계, 지역 규제 등)를 종합적으로 고려하여 산정될 것입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.