나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [4] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (4)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층107호

용도: 제1종근린생활시설

건물 사용승인일자: 2023년 10월 20일

감정가: 712,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 115.85㎡ (약 35.04평)

건물면적: 95.70㎡ (약 28.95평)

1.3. 건물 구조 및 상태

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 107호

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감

내벽: 몰탈 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감

창호: 샷시창호 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 위치하며, "화개장터" 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(Ⅰ-4), 지구단위계획구역(탑리지구)이며, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리 이후의 권리들로 구성되어 있음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사바로쏠라

보증금: 0원

차임: 875,000원

전입일자(사업일자): 2024년 07월 24일

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 현대데코빌주식회사

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 09월 10일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 주의사항 (임차인 관련)

임차인 현대데코빌주식회사는 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 가능 여부 및 최종 인수 여부 확인이 필요합니다. 보증금 액수가 적더라도 대항력 있는 임차인의 명도는 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 "화개장터" 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 잠재력이 있습니다. 화개장터는 영호남 교류의 중심지로 역사적 의미가 깊으며, 현재는 전통 시장과 현대적 편의시설이 조화를 이루고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 환경

주변에는 근린생활시설 및 주택 등이 있으며, 한국을 대표하는 관광지 중 하나인 화개장터가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화개장터 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 관광객을 위한 다양한 먹거리 및 특산품 상점들이 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 부족하나, 주요 도로를 통한 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 현대데코빌주식회사(대항력 있음)는 보증금 2,000,000원으로 확인되었으나, 확정일자 및 배당 신고일자 정보가 없어 배당을 통한 변제 여부가 불확실합니다. 이로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이 점은 경매 진행 상황 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 10월에 사용 승인된 신축 건물로, 최근 준공되어 건축물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 또한, 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 짧은 사용 연수로 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 관광 상권: 화개장터라는 랜드마크 인근에 위치하여 유동인구 및 상권 활성화 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 증대 가능.

* 지역 발전 가능성: 하동군 및 화개면의 지속적인 지역 발전 정책과 연계.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 712,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 현대데코빌주식회사의 보증금 2,000,000원이 인수 보증금 합계에 0원으로 기재되어 있어, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 간주하여 입찰가를 산정합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시장 조사를 통한 적정 낙찰률 분석, 임차인 명도 비용 추정, 건물 상태 및 향후 활용 방안에 대한 심층적인 분석 후 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. (감정가: 712,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.