나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [6] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (6)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 352,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.26㎡ (약 17.32평)

토지지분: 57.26㎡ (약 17.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

건물지분: 47.3㎡ (약 14.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 인근에는 남측으로 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

2.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 111호.

사용승인일자: 2023년 10월 20일.

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.

내벽: 몰탈 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 마감.

창호: 샷시창호.

용도: 제1종근린생활시설.

2.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역.

2.5. 설비 내역

승강기 설비, 소방 관련 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

소유권 보존: 화개옥로타운주식회사 (2024-02-27)

근저당: 중소기업은행 (2024-02-27, 11,675,771,104원) - 말소기준권리

근저당: 중소기업은행 (2024-03-07)

근저당: 주식회사 풍년유통 (2025-02-26)

압류: 하동군 (2025-04-03)

압류: 남동세무서장 (2025-05-16)

임의경매: 중소기업은행 (2025-06-16)

상기 권리들은 임의경매 사건으로 인해 대부분 말소될 예정이나, 말소기준권리(을1, 근저당 중소기업은행) 이하 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 보증금이나 차임 금액이 확인되지 않더라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: (명시된 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하고 있어 관광객을 대상으로 하는 상권의 잠재력이 높습니다. 화개장터는 과거부터 경상도와 전라도의 물자가 교류되던 지역적 특성을 바탕으로 발전해 왔으며, 현재는 상설시장으로 운영되며 지역 특산물(녹차, 둥글레, 더덕, 오미자, 천마, 참게장 등)과 지역 음식을 판매하는 곳입니다. 조영남의 노래 '화개장터'로 인해 전국적인 인지도를 얻었으며, 쌍계사와 함께 하동군의 주요 관광 명소로 자리매김하고 있습니다.

4.2. 잠재적 고객층

주요 고객층은 화개장터 및 인근 관광지(쌍계사, 최참판댁 등) 방문객과 지역 주민으로 예상됩니다. 특히 관광철에는 유동인구가 많아 관련 업종의 경우 매출 증대 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 화개면은 화개장터, 쌍계사, 하동야생차박물관 등 관광 자원이 풍부하며, 지역 내에는 면사무소, 하나로마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 숙박 시설로는 온천모텔사우나, 펜션 등이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

19번 국도와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 노선 및 배차 간격은 사전에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 문화재 보존을 위해 건축 행위 등에 제약을 가할 수 있습니다.

6.2. 공사대금 체불 문제

신화개타운 조성 사업과 관련하여 17억 원 상당의 공사대금 체불 사태가 발생한 사실이 있습니다. 이는 사업 주체의 재정 건전성 및 사업 진행의 불확실성을 시사할 수 있으며, 추후 건물 유지 보수 및 관리에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임차인 현황 및 임대 관계가 불명확하여, 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치한 근린상가로, 풍부한 관광객 수요를 바탕으로 잠재적인 영업 이익을 기대할 수 있습니다. 최신 건축물(2023년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 17억 원 규모의 공사대금 체불 이력과 미확인된 임대차 관계는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화개장터와 인접한 우수한 관광 상권 입지.

* 최근 신축된 건물로 시설 노후화 우려가 적음.

* 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 운영 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 352,000,000원입니다. 최근 공사대금 체불 문제가 있었던 점과 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

향후 시장 상황, 본건의 실제 임대 현황 및 상태, 그리고 법원의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 반영하여 30% ~ 50% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (예: 105,600,000원 ~ 176,000,000원)

※ 상기 예상 입찰가는 일반적인 상황을 가정한 것으로, 실제 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 구체적인 금액을 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.