나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [12] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-기존 벽체 구분없이 목재 가벽 설치한 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (12)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층123호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

감정가: 217,700,000 원

토지면적: 329.84㎡ (약 99.8평)

건물면적: 272.48㎡ (약 82.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 신화개타운

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건

사용승인일자: 2023년 10월 20일

주요 용도: 제1종근린생활시설 (제1,2종 근린생활시설)

건축물 정보: 본건은 2개 동으로 구성된 신화개타운 내 1층 123호에 해당하는 집합건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 남측으로는 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역(수도법 관련) 등 다양한 법규 및 규제의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

채권자: 중OOOOO

경매 구분: 부동산임의경매

3.2. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

물건명세서 상 특이사항으로 일괄매각 대상이며, 기존 벽체 구분 없이 목재 가벽이 설치된 상태임을 유의해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

화개장터 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 근린생활시설과 주택이 소재하여 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 업종 적합성

제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 화개장터의 특성을 고려할 때 지역 특산물 판매점, 식당, 카페, 기념품점 등 관광객 대상 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

주변에 근린생활시설 및 주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 화개장터와 같은 지역 명소가 인근에 위치하며, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 지역 문화적 특성을 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 현황

기존 벽체 구분 없이 목재 가벽으로 임의 구획된 상태이므로, 내부 구조 변경 및 원상 복구 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 주거개발진흥지구, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 파악되어, 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 대항력 유무 및 임대차 조건 등을 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화개장터 인근이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다.

하지만, 내부의 임의 가벽 설치 상태, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 미상으로 파악된 임대관계는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 현장 조사와 임대차 관계 조사를 통해 실제 가치와 추가 비용 발생 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화개장터 인근의 우수한 입지 조건

* 신축급 건물로 즉시 활용 가능성

* 관광객 및 지역 주민 대상 상권 잠재력

* 일괄 매각으로 토지와 건물 동시 확보

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 217,700,000원입니다.

실제 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 법원 현황 조사, 현장 조사 결과, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 내부 원상복구 비용, 임대차 관계 명확화에 따른 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.