나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [21] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (21)

물건소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2, 신화개타운 2층 211호

토지면적: 329.59㎡ (약 99.70평)

건물면적: 272.27㎡ (약 82.36평)

용도: 근린상가

감정가: 1,240,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 2층 211호

사용승인일자: 2023년 10월 20일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설과 주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 남측으로는 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 있어 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

건물은 2023년 10월 20일에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건에 해당합니다.

등기부등본상 인수해야 할 부담(예: 지상권)은 없는 것으로 확인되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전국적으로 유명한 관광지인 "화개장터" 인근에 자리하고 있어, 외부 관광객 유입에 매우 유리한 입지를 자랑합니다.

화개장터는 조영남의 노래로도 알려져 있으며, 영호남 지역의 교류와 화합의 상징적인 장소로 인식되고 있습니다.

주변에 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에도 활용 가능성이 있습니다.

관광지 특성상 방문객 수요가 높으며, 지역 특산품(녹차, 잎차 등) 판매 및 음식점, 카페 등 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 화개장터 인근의 다양한 상권을 이용할 수 있습니다.

교통 접근성은 차량을 통한 이동이 용이하며, 인접한 도로망을 통해 주변 지역과의 연계성이 좋습니다.

숙박 시설로는 켄싱턴리조트 지리산하동, 해마루호텔, 광양 락희호텔 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 임대차 조건 등 세부 사항에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

화개장터 인근 상권은 관광객 수요에 크게 의존하는 경향이 있으므로, 계절적 요인이나 관광 트렌드 변화에 따른 매출 변동 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규 준수 여부를 재확인하여 향후 건축 행위 등에 제약이 없는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 상가 건물로, 한국의 대표적인 관광 명소 중 하나인 화개장터 인근에 위치하여 상당한 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

다양한 근린생활시설 용도로의 활용이 가능하며, 관광객과 지역 주민 모두를 타겟으로 할 수 있습니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성 및 지역 상권의 특수성 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상징적인 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 풍부한 유동 인구 및 관광객 수요 확보 가능.

* 2023년 신축 건물로 현대적인 시설과 낮은 관리 부담.

* 계획관리지역 등 토지 이용 규제 내에서의 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,240,000,000원

인수 보증금: 0원

최적의 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 업종별 수익률 분석 등 종합적인 검토가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 감정가와 인수 보증금 정보를 바탕으로 참고 자료를 제공합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.