나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [10] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (10)

물건 소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 119호 (신 주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 근린상가

감정가: 598,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

건물 전유 면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

사용 승인일자: 2023년 10월 20일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 통행이 가능하며, 본건까지 접근성이 양호합니다.

남측으로는 남도교차로가 있고, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접하고 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(Ⅰ-4), 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도 제한 및 관리 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 화개옥로타운주식회사 명의로 보존등기 되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

총 등기부채권액은 약 116억 7천 5백만 원에 달합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명세서에 별도로 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

현재 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

임대관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 상권입니다.

주변 지역은 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어 배후 수요 또한 확보 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 특성

신축 건물(2023년 10월 사용승인)로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

건물은 여러 개의 점포로 구성되어 있으며, 본건은 1층 119호입니다.

주요 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화개장터 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 건축 설비

건물 내부에 승강기, 소방 관련 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

총 채권액 규모가 매우 커 경매 취하 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. (세부 내용 확인 필요)

6.2. 지역/상권 리스크

화개장터 상권의 특성상 계절적 요인 및 관광객 수요에 따른 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지이용계획 상의 제한 사항으로 인해 향후 건물 증축 또는 용도 변경 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

최근 신축 건물이나 임대관계가 미상이므로, 공실 위험 및 임대 활성화 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 관광지로서 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 신축 상가 건물로, 화개장터라는 유명 관광지를 배후에 두고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

권리 분석상 인수될 특별한 권리는 없어 보이나, 높은 총 채권액은 경매 진행에 있어 변동 요인이 될 수 있습니다.

다양한 토지이용계획 상의 규제 사항들을 면밀히 파악하고, 실제 현장 임장을 통해 건물 상태와 상권의 실질적인 활성도 등을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 상가 가치

2023년 완공된 최신 건물로, 즉시 활용 가능하며 리모델링 비용 절감 효과가 있습니다.

8.2. 관광 상권 입지

화개장터 인근이라는 지리적 이점은 안정적인 고객 확보 및 높은 수익률 달성의 기반이 될 수 있습니다.

8.3. 1층 상가로서의 장점

뛰어난 접근성과 가시성을 바탕으로 다양한 근린생활시설 업종 운영에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 모든 권리 관계, 감정가, 주변 상가 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 임장 활동을 수행하시고, 주변 상가 임대 시세 및 공실률, 건물 내부 상태, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 조사하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.