나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [14] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (14)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 202호 (신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4)

용도: 제1종 근린생활시설

감정가: 551,000,000원

토지면적: 153.13㎡ (약 46.32평)

건물면적: 126.50㎡ (약 38.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

사용승인일자: 2023년 10월 20일

건물명: 신화개타운

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 "화개장터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 남도교차로가 있으며, 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 남동측 및 서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무관계

주요 채권자는 중OOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강근숙 (강 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 04월 07일

배당신고일자: 2025년 08월 29일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하동군 화개면 탑리는 지리산과 섬진강이 만나는 지점에 위치한 휴양 관광지입니다. 특히 "화개장터"는 조영남의 노래로 유명해진 곳으로, 지리산에서 발원한 화개천과 섬진강이 합류하는 지점에 자리하고 있습니다. 예전에는 5일장이 활발히 열렸으나, 현재는 상설시장으로 운영되며 관광객이 주로 찾는 명소로서의 성격이 강합니다.

4.2. 화개장터 연계성

화개장터는 지역의 대표적인 관광 명소로서, 지리산 산나물, 섬진강 재첩국, 벚굴, 참게 등 다양한 먹거리와 지역 특산품이 거래됩니다. 본건은 화개장터 인근에 위치하여 이러한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 최근 화개장터는 수해를 딛고 특성화 시장으로 발전하기 위한 사업을 진행하며 활성화를 꾀하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화개장터 인근으로 다양한 근린생활시설이 존재하며, 관광객을 위한 식당, 카페, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다. 하동 화개면은 녹차 재배지로도 유명하며, 쌍계사와 같은 문화 유적지도 가까이에 있어 관광 및 휴양을 위한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주거환경

주위는 근린생활시설과 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 다음과 같은 규제가 적용됩니다:

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 접도구역

* 역사문화환경보존지역

* 공장설립승인지역 (수도법)

특히 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 건축 행위나 개발 사업 시에는 문화재보호법 등에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계는 미상으로, 명확한 임대차 현황 파악이 필요합니다. 다만, 현재 임차인 강근숙 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 바는 없습니다. 화개장터 지역은 주로 관광 및 상업 시설, 주거 시설이 분포하고 있으며, 생태관광 명소로 조성되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면의 주요 관광 명소인 화개장터 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 화개장터의 명성과 관광객 유입 효과를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 역사문화환경보존지역을 포함한 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 미상인 임대관계 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 화개장터 인근의 우수한 관광 상권

* 2023년 준공된 신축 건물로 건물 상태 양호

* 토지 및 건물 일괄매각으로 명확한 권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 551,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80~90% 선에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 신축 건물이라는 점과 관광 상권의 잠재력을 고려하여 경쟁률 및 시세 변동을 면밀히 분석 후 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.