나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30928 [3] 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 ""화개장터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 104호외 20개호, 2층 201호외 10개호로
(사용승인일자:2023.10.20)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~32) : 근린생활시설임.

설비내역

승강기설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 남도교차로가 있으며 남동측 및 서측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2022-07-21), 주거용지(2016-09-08)(주거용지(Ⅰ-4)),
지구단위계획구역(2022-07-21)(탑리지구) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-12-21)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30928 (3)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 106호 (신주소: 경상남도 하동군 쌍계로 4)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 491,000,000원

토지 면적: 79.89㎡ (약 24.17평)

건물 면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

준공(사용승인)일자: 2023년 10월 20일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 소재하며, 지역 명소인 "화개장터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

본건까지 차량의 통행이 원활하며, 남측으로는 남도교차로가 있고 남동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(탑리지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 제한 규제가 적용되고 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

건물 구조 및 현황:

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 2층 건물 중 1층 106호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었고, 내벽은 몰탈, 페인팅, 일부 타일 및 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시창호입니다. 건물 내 승강기, 소방, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (단, 등기부요약 상 '지상권개요'는 존재하나 구체적인 내용 및 인수 여부는 불분명하므로 추가 확인 필요)

말소기준권리:

2024년 02월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)

총 등기부채권액:

12,001,171,104원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사바로쏠라

보증금: 0원

차임: 875,000원

전입(사업)일자: 2024-07-24

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 인수 대상이 아니며 명도 대상입니다.

* 임차인: 현대데코빌주식회사

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019-09-10

대항력: 있음

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 2,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 법원에서 공고된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금액에 대한 추가적인 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

인수 보증금 합계:

0원 (법원 고지 기준. 단, 대항력 있는 임차인 현대데코빌주식회사의 보증금 2,000,000원은 별도 확인 및 고려 필요)

집합건물 등기부 요약:

소유권은 화개옥로타운주식회사 명의로 보존등기되어 있습니다. 중소기업은행의 근저당권을 포함한 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등기들이 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 탑리, 유명 관광지인 화개장터 인근에 위치한 근린상가입니다. 주변 지역은 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 소매업, 음식점, 서비스업 등의 상업 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 특히 화개장터의 특성상 계절별 관광객 유입에 따른 상권의 활성화 정도 및 매출 변동성이 클 수 있습니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 점은 다양한 업종의 입점 가능성을 열어줍니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

가까운 거리에 '화개장터'가 있어 지역 특산품 구매, 먹거리 및 관광 시설 이용이 편리합니다.

교통:

차량 접근성은 양호한 편이며, 지역 내 주요 도로망과의 연계성이 있습니다.

혐오시설:

주변 지역을 지도상으로 검색한 결과, 본건과 인접하거나 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

현대데코빌주식회사의 보증금 2,000,000원은 법원 고지된 인수 보증금 합계(0원)와 상이하며, 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인과 대응 방안 마련이 필요합니다.

임대 관계 미상:

현재 해당 호실의 임대 관계 및 조건이 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물 관련 제한:

역사문화환경보존지역, 주거개발진흥지구 등 다수의 법적 규제가 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

관광 상권의 변동성:

화개장터 인근 상권은 관광객의 영향을 크게 받으므로, 외부 환경 변화나 경기 침체 시 매출 감소의 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 화개면에 위치한 신축(2023년 준공) 근린상가입니다. 화개장터 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 건물 상태가 양호하여 즉시 영업 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 관광 상권의 특성을 이해하고, 해당 지역의 잠재적 가치를 고려한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최신 건물:

2023년 사용승인을 받은 신축 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적고 즉시 활용이 용이합니다.

관광지 인접성:

화개장터라는 유명 관광지와 인접하여 잠재적 수요층 확보에 유리하며, 관광객 대상 영업 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

다용도 상업 시설:

근린생활시설 용도로 다양한 업종의 입점이 가능하여, 사업장 운영 또는 임대 사업 등 다각적인 투자 수익을 추구할 수 있습니다.

토지 건물 일괄 매각:

토지와 건물을 함께 취득함으로써 온전한 재산권을 행사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 491,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 법원 고지상 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 현대데코빌주식회사의 보증금 2,000,000원은 별도 인수 가능성이 있어 이를 고려하여 입찰가를 책정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 해당 상권의 임대 시세 및 공실률, 예상 투자 수익률, 명도 가능성, 건물 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 정보 수집과 현장 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰 가격을 제시하기 어렵습니다. 투자자는 위 사항들을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.