나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31157 [2] 경상남도 하동군 진교면 양포리 343 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 '연동마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 소형차량 및 농기구 통행 가능하며, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 북동하향 경사지내 부정형의 순수임야로서 토성은 양토, 토심은 '천'(30cm미만), 표고는 100~200m, 경사도는 25~30˚ 정도임.
기호(3) 동하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(3) 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 약 3m 내외의 진입 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 일부는 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법. 준보전산지<산지관리법>,
기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 지상에 소유자 미상의 제시외건물 기호(ㄱ, 철파이프조 판넬위 차양막지붕 단층건 축사(염소사)), 및 제시외수목 기호a(감나무, 대추나무 등)이 식재 관리되고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 (감정서상 'ㄱ') 및 제시외 수목(감정서상 'a') 각 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-일부 현황 '도로' 이며 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31157 (2) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31157 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO

감정가: 41,266,000원

매각대상: 토지 매각

소재지: 경상남도 하동군 진교면 양포리 343

토지 용도: 답 (실제 이용 현황은 임야 및 전)

토지면적: 887.00㎡ (약 268.3 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 52.50㎡ (축사(염소사)로 추정)

건물 제시외 수목: 감나무, 대추나무 등 (감정서상 'a')

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 '연동마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 축사, 농경지, 순수 임야 등으로 형성된 전형적인 순수 농촌 지대입니다.

교통 및 접근성: 본건 및 인근까지 소형 차량 및 농기구 통행이 가능하며, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태: 지적도상 맹지이나, 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 일부는 현황 '도로'로 이용되고 있어 차량 진입이 가능합니다.

토지 형상 및 이용 현황: 기호(1,2)는 북동하향 경사지 내 부정형의 순수 임야로, 토성은 양토, 토심은 30cm 미만, 표고는 100~200m, 경사도는 25~30˚입니다. 기호(3)은 동하향 완경사지 내 부정형의 토지로서 현재 '전'으로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 기호(1): 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 임업용산지, 준보전산지

* 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 임업용산지

* 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

이는 토지의 개발 및 이용에 있어 제한이 있음을 의미합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 20일 부경양돈협동조합이 설정한 근저당권 (을5, 195,000,000원)입니다.

소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부요약 정보에 따르면, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 지상권설정)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부상 지상권이 말소 처리되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 정보 내에서 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액: 195,000,000원 (근저당권 채권 최고액 기준)

1.4. 주변 환경 및 시설

지역 특성: 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 인근에 마을이 있어 기본적인 생활 기반을 공유할 수 있습니다.

인근 시설: 제공된 자료만으로는 주변 편의시설이나 혐오시설에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 수목 포함: 감정평가서 상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물(축사, 염소사) 및 'a'로 표시된 제시외 수목(감나무, 대추나무 등)이 매각에 포함됩니다. 이에 대한 철거, 이전 또는 활용 계획을 수립해야 하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

현황 도로 부분: 토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있으며, 이는 감정평가 시 반영되었습니다. 실제 이용 가능한 토지 면적에 대한 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 농림지역, 관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

경사지 및 임야 특성: 일부 토지가 경사지이고 임야로 구성되어 있어, 활용 시 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하므로, 낙찰 후 기존 점유자 또는 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

농업적 활용 가능성: 농지로서의 기본적인 가치를 지니고 있으며, 농업 경영을 목적으로 하는 경우 잠재적인 활용이 가능합니다.

경매 접근성: 감정가격을 기준으로 시장 상황을 고려하여, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군의 농촌 지역에 위치한 토지로, 농림지역 및 관리지역 내에 속하며 가축 사육 제한 등의 용도 제한이 있습니다. 농지취득자격증명 필수, 제시외 건물 및 수목 포함, 일부 현황 도로 등의 특이사항을 고려해야 합니다. 농업적 활용이나 해당 지역의 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 법적 요건 충족 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본 물건의 실질적인 활용 가치, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.