나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31051 [2] 경상남도 남해군 미조면 송정리 산58-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 ""항도마을회관"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야 및 개발예정지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1,4):대상토지까지 차량출입 불가능하고 취락과의 접근성은 보통시됨.
기호(2,3):대상토지까지 차량출입 가능하고 일반교통 사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 급경사로서 자연림임.
기호(2):완경사지대 자체지반 평탄한 부정형의 주거나지임.
기호(3):가장형 완경사로서 도로임.
기호(4):사다리 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1):지적도상 맹지임.
기호(2):남서측으로 기호(3) 토지를 통해 세로로 진출입 가능함.
기호(3):남동측으로 세로와 접함.
기호(4):지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4):보전관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2):보전관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(3):보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2,3) 토지는 공부상 임야이나, 현황 건축 중인 토지 및 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호(2) 토지의 건축허가를 위해 타인토지(송정리 262-6, 송정리 262-7)의 사용허가를 얻어 도로개설한 것으로 조사되오니, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 목록3번은 지분매각임.
-목록2번 토지는 건축신고(2019-도시건축과-신축신고-28)를 득하여 토목공사 및 건물기초공사를 진행한 상태로 이를 고려하여 평가하였으며, 관련사항들은 관할관청에 확인요함.
-목록 3번 토지와 연결된 도로필지등은 목록2번 토지의 건축허가를 위해 타인토지(송정리 262-6, 262-7 등)의 사용허가를 얻어 도로개설한 것으로 조사되므로 경매입찰시 재확인 바람.
-목록 2,3번 토지는 공부상 임야이나 현황 건축 중인 토지 및 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2025타경31051 (2)

소재지

경상남도 남해군 미조면 송정리 산58-11

용도

임야 (현황 건축 중인 토지 및 도로)

감정가

163,437,000원

토지면적

총 920.00㎡ (약 278.31평)

매각지분

825. 0016㎡ (약 249.55평)

건물면적

0. 00㎡ (건축 중인 기초공사만 존재)

매각대상

토지일부지분매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

부곡농업협동조합

특이사항

지분매각, 공동담보, 일괄매각 (목록3번은 지분매각)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 토지는 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 "항도마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야 및 개발예정지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1,4) 토지는 대상 토지까지 차량 출입이 불가능하며 취락과의 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

기호(2,3) 토지는 대상 토지까지 차량 출입이 가능하나, 일반 교통 사정은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 토지는 완경사지대에 자체 지반이 평탄한 부정형의 주거지이나, 현황 건축 중인 토지입니다.

기호(3) 토지는 가장형 완경사지로, 현황 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

기호(2) 토지는 남서측으로 기호(3) 토지를 통해 세로로 진출입이 가능합니다.

기호(3) 토지는 남동측으로 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27, 모든 축종 사육 제한), 마을경관관리구역, 준보전산지 등에 해당됩니다. 토지 이용에 있어 각종 법규 및 조례에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2020년 02월 19일 접수된 부곡농업협동조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 설정이 기재되었으나 말소 처리됨)

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

소재지 특성

본 물건이 위치한 남해군 미조면 송정리는 전형적인 농어촌 지역으로, 주위 환경은 농경지와 임야가 주를 이루고 있습니다. 인근 "항도마을회관"이 있어 기본적인 마을 공동 시설은 존재할 수 있으나, 본격적인 상업 시설이나 편의 시설은 미조면 소재지 또는 남해읍으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. "개발예정지"로 언급된 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

상세 정보는 부족하나, 미조면 소재지 또는 남해읍에 위치한 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

교육시설

인근 초등학교 등 교육 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로는 미조면 소재지에 초등학교가 있을 가능성이 높습니다.

의료시설

인근 의료 시설 정보는 제공되지 않았습니다. 가까운 병원이나 의원은 미조면 소재지 또는 남해읍에서 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

혐오시설

제공된 정보 및 지역 특성상 주변에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 관련 기관 조사가 필요합니다. (주변 지도 검색 결과, 혐오시설에 대한 별도 정보는 없음)

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각

본 물건은 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 관리에 있어 공동 소유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건축 중인 토지 상태

공부상 임야이나 현황 건축 중인 토지 및 도로로, 건축 신고(2019-도시건축과-신축신고-28)를 득하여 토목공사 및 건물 기초 공사가 진행된 상태입니다.

관련 인허가 및 공사 상태

건축 신고 내용과 실제 공사 진행 현황이 일치하는지, 추가적인 건축 규제나 법적 문제가 없는지에 대한 면밀한 확인이 관할 관청을 통해 필요합니다.

도로 이용 및 타인 토지 사용

목록 3번 토지(도로)는 목록 2번 토지의 건축 허가를 위해 타인 토지(송정리 262-6, 262-7 등)의 사용 허가를 얻어 개설된 것으로 조사되었습니다. 따라서 도로 사용에 대한 권리 관계 및 지속적인 사용 가능 여부에 대한 철저한 재확인이 반드시 필요하며, 예상치 못한 도로 폐쇄나 사용료 발생 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 준보전산지 등에 해당되어 토지 이용에 다양한 제약이 따릅니다.

차량 접근성

일부 필지는 차량 접근이 불가하며, 일반 교통 사정이 불편할 수 있어 물건의 활용성에 제한이 있을 수 있습니다.

채권 총액

등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편(451,432,761원)으로, 이는 채무 규모가 상당함을 보여주며, 경매 진행 과정 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 미조면 송정리의 임야 일부 지분으로, 현재 건축 중인 토지 및 도로 현황을 보이고 있습니다. 지분 매각이라는 특성과 함께, 건축 진행 상태 및 도로 사용에 따른 법적, 행정적 리스크가 상당한 부분을 차지하고 있습니다. 특히 타인 토지 사용 허가를 통해 개설된 도로 부분에 대한 정확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다. 지역 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 접근성 및 생활 편의 시설 측면에서 제약이 따를 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

건축 진행 중인 토지

토목 및 기초 공사가 일부 진행된 상태이므로, 향후 건축 사업 진행 시 초기 공사 단계를 절감할 수 있는 이점이 있을 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 추가 공사 비용 확인 필수)

지역 개발 잠재력

"개발예정지"라는 언급은 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 내포하고 있습니다.

경쟁력 있는 가격 기대

상대적으로 인지도가 낮고 접근성이 다소 떨어지는 지역의 경우, 경쟁 입찰자가 적어 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는, 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 건축 중인 토지의 현재 상태에 따른 추가 공사 비용, 잔여 건축 진행에 필요한 인허가 비용, 그리고 가장 중요한 도로 사용 허가 관련 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 전문가의 감정평가 또는 컨설팅이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 시세 파악 및 가치 판단에 한계가 있어, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.