나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31084 [2] 경상남도 산청군 생비량면 화현리 798-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1)은 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 '정촌경로당' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 국도주변 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다.
대상물건 2)는 경상남도 산청군 생비량면 화현리 소재 '방화마을회관' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 국도 주변 산간 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다

교통상황

대상물건 1),2) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 부정형의 평지로서, 현황 '묵전 및 일부 묘지'로 이용 중입니다.
대상물건 2)는 완경사지세내 부정형의 평지로서, 현황 ""과수원"" 으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1), 2) 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>입니다
기호 2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1) : 분묘 1기 및 측백나무 2주가 소재합니다.
기호 2) : 감나무 약30주가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다

물건 비고

-제시외 수목(감정서상'b' 감나무 약30주) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 수목 매각제외 감안한 금액임.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-토지상에 이동용이한 물통(FRP구조)는 매각제외.
-지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보를 아래와 같이 안내해 드립니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31084 (2)

소재지: 경상남도 산청군 생비량면 화현리 798-1

용도: 전 (현재 과수원으로 이용 중)

감정가: 15,575,400원

토지면적: 509.00㎡ (약 153.97평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권이 존재할 수 있습니다.

* 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 제시외 수목(감나무 약 30주) 및 이동 가능한 FRP 물통은 매각 대상에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이러한 제시외 물건을 제외한 금액입니다.

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건을 상세히 분석합니다.

2.1. 소재지 및 주위 환경

경상남도 산청군 생비량면 화현리에 위치하며, '방화마을회관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 국도변에 인접한 산간 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

해당 물건의 등기부등본상 권리관계를 분석합니다.

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 36,804,981원입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 14일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑3)이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수하는 부담되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본 상 명확히 등재된 임차인은 없으나, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 혹시 모를 상황에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건의 상권 현황은 다음과 같습니다.

4.1. 주변 환경

본 물건은 국도변에 위치한 산간 농경지대로, 과수원으로 이용 중입니다.

주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역보다는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역입니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는 농업적 가치 및 토지 이용 가능성에 초점을 맞추는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설 및 정보는 다음과 같습니다.

5.1. 주변 시설

'방화마을회관'이 인근에 위치하고 있습니다.

이 외의 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 정보는 해당 물건의 입지 특성상 많지 않습니다.

국도변에 위치하여 기본적인 접근성은 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

해당 물건과 관련된 잠재적 리스크 요인을 상세히 분석합니다.

6.1. 농지 취득 규제

* 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지 취득 자격 요건을 미리 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 및 접근성

* 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유주와의 원만한 관계 유지 및 통행로 확보 방안에 대한 고려가 필요합니다. (현황은 인접지를 경유하여 출입 가능)

6.3. 분묘기지권

* 토지 지상에 분묘기지권이 존재할 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있으며, 관련 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 제시외 물건 제외

* 감나무 등 제시외 물건이 매각에서 제외되므로, 실제 낙찰 후 활용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m 이내 전부 제한)에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

상기 분석 내용을 종합하여 본 물건에 대한 의견을 제시합니다.

본 물건은 경상남도 산청군 생비량면 화현리에 소재한 토지로서, 현황 과수원으로 이용되고 있습니다. 509㎡의 면적에 감정가는 1,557만 5천 4백원입니다. 지적도상 맹지이나 인접지를 통한 출입이 가능하며, 분묘기지권 존재 가능성 및 농지취득자격증명 제출 의무 등 특이사항을 숙지해야 합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없으나, 농지 관련 법규 및 분묘기지권에 대한 철저한 사전 조사와 더불어 제시외 물건 제외에 따른 실질적인 활용 가치를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치를 높일 수 있는 잠재적 요인은 다음과 같습니다.

* 국도변에 위치하여 기본적인 접근성이 양호합니다.

* 현재 과수원으로 현황 이용 중으로, 토지의 실질적인 활용 가치가 있습니다.

* 농지 취득 자격 확보 및 관련 규제 확인 후, 장기적인 관점에서 토지 이용 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

* 감정가 15,575,400원을 기준으로, 제시외 물건(감나무 등) 제외, 농지 취득 관련 비용, 분묘기지권 처리 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 유찰 시 재감정가 대비 비율을 참고하여 경쟁률 및 시장 상황을 감안한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 해당 지역의 유사 토지 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.