나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31193 [2] 경상남도 남해군 창선면 진동리 323-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 진동리 소재 '장포마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전·답, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1~3: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1~3: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역 (2010-08-20)(500미터)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 일련번호 3: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2022-11-10) <도로법>, 역사문화환경보존지역(2010-08-20)(500미터)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31193 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새남해새마을금고

감정가: 20,760,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 창선면 진동리 323-3

용도: 답 (전에 해당하는 토지)

토지면적: 692.00㎡ (약 209.3평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 진동리 소재 '장포마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 전·답, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 직접 접근이 어렵습니다. 위치와 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 특성

일련번호 1~3 필지는 완경사지의 부정형 토지로서, 현재는 묵전(경작하지 않고 방치된 논밭) 상태입니다.

3.4. 도로 상태

지적도 상 맹지이며, 인접 필지를 통해서만 접근이 가능한 상태입니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 구역에 속해 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

* 일련번호 1, 2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(개, 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역(500미터)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

* 일련번호 3: 상기 제한사항과 더불어 접도구역<도로법>에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 2006-12-29 (최정윤), 2017-10-23 (하광종, 매매)

* 근저당권: 2019-02-13, 새남해새마을금고, 78,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 2025-07-30, 삼성카드, 10,475,041원 (말소)

* 가압류: 2025-08-07, 배기우, 40,000,000원 (말소)

* 임의경매: 2025-09-01, 새남해새마을금고 (말소)

총 등기부채권액은 128,475,041원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

4.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 개발 동향

창선면은 남해안 관광벨트의 핵심 거점으로 부상하고 있으며, 경제자유구역 확대 계획에 포함되어 관광단지 조성 구상이 주목받고 있습니다. 또한, 국도 5호선의 기점이 창선면으로 확정되면서 남해∼여수 해저터널 및 국도 3호선 확장 사업과의 시너지 효과가 기대됩니다. '남해 힐링빌리지' 조성 사업과 같은 민간 투자 유치를 통한 관광 명소화 노력도 진행 중입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 진동리 장포마을 인근은 농경지와 자연림이 주를 이루고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 더 상세한 편의시설 정보는 인근 읍면 지역을 통해 이용해야 할 수 있습니다.

6.2. 관광 자원

창선면은 해안 경관이 뛰어나며, 인근에 상주 은모래비치, 남해 편백자연휴양림 등이 있어 관광 활동에 유리한 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 취득 관련

가장 중요한 사항으로, 본건은 농지(답)이므로 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 해당 서류 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생합니다.

7.2. 접근성 및 토지 이용 제약

* 차량 접근이 불가능하며, 지적도상 맹지이므로 인접 토지를 통한 진입로 확보가 필요합니다.

* 완경사지의 부정형 토지 및 묵전 상태로, 경작 또는 개발 시 추가적인 작업이 요구될 수 있습니다.

* 자연환경보전지역, 해안경관관리지역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다수의 토지 이용 규제가 있어 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7.3. 임대차 관계

임대차 관계 및 보증금은 미상이나, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 창선면 진동리에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 20,760,000원입니다. 토지 면적은 692.00㎡(약 209.3평)입니다. 주변은 전·답, 자연림이 분포하며, 차량 접근이 어렵고 맹지인 점, 그리고 완경사지의 묵전 상태라는 점은 토지 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제(자연환경보전지역, 해안경관관리지역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 접도구역)가 존재하여 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다. 가장 중요한 점은 농지 취득 자격 증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 큰 위험이 따른다는 것입니다. 지역적으로는 남해안 관광벨트의 거점으로 개발 가능성이 언급되고 있으나, 본건 토지 자체의 직접적인 개발 이익보다는 입지적 잠재력에 관한 사항으로 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 남해안 관광벨트 개발 계획에 따른 지역적 가치 상승 잠재력.

* 인근 '남해 힐링빌리지' 조성 등 관광 인프라 개발에 따른 간접적 수혜 가능성.

* 주변 경관이 우수하여 전원생활이나 주말농장 등 특정 목적의 활용 가능성 (단, 농지 취득 자격 및 이용 제한 사항 필수 검토).

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다양한 시장 분석과 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다. 제시된 감정가 20,760,000원을 기준으로 하되, 농지 취득 관련 법규 준수 여부, 토지의 실질적인 활용 가치, 주변 시세, 그리고 본건을 둘러싼 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 인수 보증금은 없으므로 감정가 이하 또는 이상으로 입찰가를 결정할 수 있습니다. 이는 개별적인 부동산 투자 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.