나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5850 [2] 경상남도 남해군 삼동면 지족리 산44-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1, 2는 남해군 삼동면 지족리, 삼동면사무소에서 남측으로 직선거리 약 750미터 지점에,
기호3은 남동측으로 직선거리 약1.6 키로미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지` 임야` 농가마을 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대임.

교통상황

기호1과 2는 서측으로 약35미터 지점에 상이로7번길이 남북으로 통과하고 있으며,
기호3은 남측 인근에 임도가 근접하고 있으나 접근성 등 교통상황은 불편한 편임

형태 및 이용상태

기호1은 삼각형에 유사한 부정형의 농경지(휴경지)로,
기호2는 부정형의 농경지로 벼를 수확한 후 현재 휴경상태이며,

기호3은 남서측으로 하향 경사진 부정형의 임야로 지상에는 소나무` 편백나무` 기타 활잡목 등이 자생하고 있음.

인접 도로상태

기호1과 2는 서측으로 약35미터 지점에 상이로7번길이 남북으로 통하고 있으며,
기호3은 남측인근에 임도가 근접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
생산관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,소하천예정지(지족천)<소하천정비법>
기호2는
생산관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,소하천예정지(지족천)<소하천정비법>
기호3은
농림지역, 자연환경보전지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공익용산지<산지관리법>,상수원보호구역<수도법>에 속함.

제시목록 외의 물건

기호 3토지 상에 자생하고 있는 소나무` 편백나무` 기타 활잡목 등 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 기호1, 2 토지 중 일부가 소하천예정지에 속하고,
기호3은 공익용산지이며, 상수원보호구역에 속하여 이로 인한 공법상 제한사항 등을 고려하여 평가하였음.

물건 비고

-맹지임
-공익용산지이며, 상수원보호구역에 속하여 이로 인한 공법상 제한사항 등을 고려하여 평가함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경5850 (2)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 지족리 산44-2

용도: 임야

감정가: 89,971,200원

토지면적: 24,992.00㎡ (약 7,560.5평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 삼동면 지족리에 위치하며, 남해군 삼동면사무소에서 남측으로 약 750미터 지점(기호1, 2) 및 남동측으로 약 1.6km 지점(기호3)에 소재합니다.

주위는 농경지, 임야, 농가마을 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

교통상황은 기호1, 2 토지의 경우 서측으로 약 35미터 지점에 '상이로7번길'이 통과하고 있으나, 기호3 토지는 남측 인근에 임도가 근접해 있을 뿐 접근성이 다소 불편한 편입니다.

전반적으로 조용하고 자연 친화적인 농촌 환경을 이루고 있습니다. 지도상으로 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 11월 13일 접수된 박주병의 근저당권 (채권액 14,000,000원)입니다.

매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 모두 소멸됩니다.

이은성 소유권보존 (1984-09-26)

이상우 소유권이전(증여) (2018-11-08)

박주병 근저당 (2018-11-13, 14,000,000원, 말소기준권리)

수영세무서장 압류 (2023-09-01, 말소)

박주병 임의경매 (2024-10-25, 10,723,287원, 말소)

중부산세무서장 압류 (2025-05-09, 말소)

총 등기부채권액: 14,000,000원

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 상태입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (단, 지상권 개요는 명시되었으나 해당 권리가 등기부 상에 존재하지 않습니다).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지족리 일대는 농업 및 임업이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

활발한 상권 형성보다는 자연 환경 보전에 중점을 둔 지역입니다.

1.4. 생활정보

가까운 편의시설 정보는 제한적이며, 차량 이동 시 남해군 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.

주변 환경은 조용하고 쾌적한 자연 속에서의 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. (접근로 확보 방안 필요)

분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

공법상 제한사항:

* 공익용산지: 산지 이용에 대한 법적 규제가 있습니다.

* 상수원보호구역: 수질 보호를 위한 개발 및 이용 제한이 따릅니다.

* 소하천예정지 (기호1, 2): 하천 관련 공사 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 특정 축종 사육에 제한이 있습니다.

* 마을경관관리지역 (기호1, 2): 경관 유지를 위한 건축 및 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 농림지역 (기호3): 농업, 임업, 축산업 및 관련 시설 외 건축물 신축 등이 제한될 수 있습니다.

* 자연환경보전지역 (기호3): 환경 보전을 위한 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 자연 경관이 우수한 남해군에 위치한 임야입니다.

토지 면적이 넓으나, 맹지라는 점과 다수의 공법상 제한사항, 그리고 분묘기지권 가능성이 있다는 점은 투자를 결정함에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

특히, 맹지 해소를 위한 인접 토지 확보 방안, 분묘 이장 또는 분묘기지권 관련 법률 검토가 필수적입니다.

공익용산지 및 상수원보호구역으로 지정된 만큼, 향후 개발 가능성은 매우 제한적이며, 토지의 현 상태 유지 또는 자연 친화적인 활용 방안에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 면적의 임야 물건으로, 조용한 전원생활이나 임야 개발(법적 테두리 내)에 대한 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다. (단, 엄격한 제한 사항 존재)

남해라는 지역적 특성을 활용한 장기적 가치 상승 가능성 (투기 목적보다는 실거주 또는 자연 활용 목적에 적합)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 89,971,200원이며, 이는 약 7,560.5평의 토지에 대한 평가액입니다.

본건은 맹지이며, 다수의 공법상 제한사항(공익용산지, 상수원보호구역, 농림지역, 자연환경보전지역 등)과 분묘기지권이라는 큰 리스크를 안고 있습니다.

또한, 임야의 형태(기호3: 남서측 하향 경사)와 이용상태(기호1, 2: 농경지 휴경 상태) 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 제시된 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 맹지, 각종 개발 제한, 분묘 문제 등이 있는 토지는 감정가 대비 낮은 비율로 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

종합적인 리스크를 고려하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 45,000,000원 ~ 63,000,000원)

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석, 세법 검토 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.