나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39341 [4] 경상남도 진주시 금산면 장사리 840-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 소재 "금산면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트단지, 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 전 상태이며 일부 "도로"로 이용중임.
일련번호 2: 평지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 3: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 4: 평지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 5,6: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남서측, 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 2: 본건 북측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 3,4: 본건 남측으로 소로에 접함.
일련번호 5: 본건 북동측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 6: 본건 북서측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 보전녹지지역(2023-07-03), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

일련번호 2: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

일련번호 3: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

일련번호 4: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

일련번호 5,6: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경39341 (4)

* 소재지: 경상남도 진주시 금산면 장사리 840-8

* 용도: 대지

* 감정가: 30,217,000원

* 토지면적: 41.00㎡ (약 12.4평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 소재 "금산면사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 부근은 아파트단지, 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있으며, 주거 및 농업 활동이 혼합된 지역적 특성을 보입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태:

* 일련번호 1: 남서측, 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 2: 북측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 3, 4: 남측으로 소로에 접해 있습니다.

* 일련번호 5: 북동측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 6: 북서측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

* 일련번호 2: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

* 일련번호 3: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

* 일련번호 4: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

* 일련번호 5, 6: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2012년 2월 9일에 등기된 부리농업협동조합의 근저당권(을5)으로, 채권금액은 96,200,000원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전(갑3, 갑5): 김만수, 박경주

* 근저당권(을5): 부리농업협동조합 (96,200,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정(을6): 부리농업협동조합 - 말소

* 압류(갑7, 갑8, 갑10, 갑12): 대전세무서장, 동구(대전광역시), 논산시, 진주시 - 모두 말소

* 가압류(갑9): 하나은행 (12,540,357원) - 말소

* 임의경매개시결정(갑14): 부리농업협동조합 (26,056,118원) - 말소

* 등기부채권 총액: 108,740,357원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 본건 경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기들은 모두 소멸될 예정입니다. 임대관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 진주시 금산면 장사리 일대는 금산면사무소를 중심으로 형성된 지역으로, 주변에 아파트단지와 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 전·답이 분포하는 것으로 보아 농업 활동 또한 이루어지는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 면 단위 지역으로서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 지역 행정 및 생활 편의: 금산면사무소가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 주변의 주거 단지 및 농경지 환경을 고려할 때, 지역 주민을 위한 소규모 상점, 마트, 학교 등 생활 편의 시설이 인근에 분포할 것으로 추정됩니다. 구체적인 편의시설 현황은 외부 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 일부 필지가 보전녹지지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 모든 필지가 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 시설 설치가 제한됩니다.

* 토지 형태 및 경사: 일련번호 1, 5, 6번지는 완경사지의 부정형 토지로서, 개발 시 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상으로 표시되어 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 명도 진행 시 만일의 상황에 대비할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 주변에 유해하거나 혐오시설이 발견되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 진주시 금산면 장사리에 위치한 토지 매각 물건으로, 건축물이 없어 토지만을 취득하게 됩니다. 주변은 주거 및 농업 지역이 혼합되어 있으며, 금산면사무소가 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 경사지 및 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 토지이용계획상 보전녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 등기부상 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 가격 취득 가능성: 감정가 30,217,000원을 기준으로 합리적인 입찰가 산정 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 포함된 필지가 다수 있어, 토지 이용 규제 범위 내에서의 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 경매로 인해 모든 선순위 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 30,217,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 특성을 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 현황, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.