나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37437 [3] 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 산10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 하동군 옥종면 대곡리 소재 "추동마을" 서측 인근(기호 1)토지) 및 마을 내(기호 2)토지)에 위치하며, 주위는 농가주택, 마을주변 농경지, 야산 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대임.

교통상황

본건 또는 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 남측 인근으로 1014번 지방도가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호 1)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 대체로 동측 하향 완경사지세이며, 자연림으로 이용중임.
- 기호 2)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세이며, 현황 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1)토지 : 본건 남동측으로 왕복 2차선 지방도에 접함.
- 기호 2)토지 : 본건 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1)토지 : 보전관리지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역
(지방도 1014호선 접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
- 기호 2)토지 : 계획관리지역(2015-12-31), 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2)지상에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(기호㉠-㉥)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되는 바 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-맹지임
-분묘 약 2기 정도가 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보및구분

사건번호: 진주지원 2024타경37437 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥OOOOOOO

1.2. 소재지및용도

소재지: 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 산10

용도: 임야

1.3. 감정가및면적

감정가: 239,920,800원

토지면적: 99,967㎡ (약 30,239.4평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건 토지는 경상남도 진주시 수곡면 창촌리 산10에 위치하며, 주위는 농가주택, 마을주변 농경지, 야산 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대임. 본건은 토지 감정평가 요약 상 기호 1) 및 기호 2) 토지로 구분되어 평가되었음.

2.2. 교통및도로접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 남측 인근으로 1014번 지방도가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 기호 1) 토지는 남동측으로 왕복 2차선 지방도에 접함.

* 기호 2) 토지는 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획및제한사항

* 기호 1) 토지: 보전관리지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(전부제한), 접도구역(지방도 1014호선 접도구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

* 기호 2) 토지: 계획관리지역(2015-12-31), 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약및권리관계

* 말소기준권리: 을5 (근저당, 2017-08-29, 진주시산림조합, 91,000,000원)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을5 근저당, 갑2 임의경매, 갑3 압류 등.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (분묘기지권 성립 여지 있음)

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 따르면 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 주변환경및생활정보

4.1. 주변환경분석

본건은 순수 농촌지대에 위치하여 주변에 농가주택, 농경지, 야산 등이 분포하고 있음. 인근에 마을이 소재하여 기본적인 생활 기반은 있으나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보임. 제공된 자료상 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 맹지및도로문제

본건은 맹지로서, 토지 이용 및 접근에 있어 도로 확보 방안 모색이 필수적임. 다만, 감정평가서 요약에 따르면 기호 1) 및 기호 2) 토지가 각각 지방도 및 포장도로에 일부 접하는 것으로 기술되어 있어, 실제 현황에 대한 추가적인 확인이 필요함.

5.2. 분묘관련사항

* 분묘 약 2기 정도가 소재하며, 육안으로 확인 가능한 분묘 외에 추가적인 분묘가 소재할 가능성이 있음.

* 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 토지 사용·수익·처분에 제약이 발생할 수 있음.

* 최저매각가격은 이러한 분묘 소재 사실 등을 반영하여 책정되었으나, 실제 이장 또는 협의 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

5.3. 제시외건물존재

* 기호 2) 토지 지상에 제시외 건물(기호㉠-㉥)이 소재하는 것으로 파악됨.

* 건물 면적은 0㎡로 기재되어 있으나, 제시외 건물은 본건 부동산의 사용·수익·처분에 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 처리 방안(철거, 협의 등)을 사전에 검토해야 함.

5.4. 기타특이사항

* 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6. 투자포인트

* 농촌 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

* 계획관리지역 및 자연취락지구 포함으로 인한 일부 개발 가능성.

* 1014번 지방도 인접으로 인한 접근성.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 진주시 수곡면의 농촌 지역에 위치한 임야로, 맹지이며 약 2기 이상의 분묘가 소재하는 등 토지 이용에 상당한 제약이 따르는 물건임. 또한, 제시외 건물 존재 가능성 및 산지 관련 법규 적용 등도 고려해야 할 사항임. 하지만, 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당되는 부분이 있어 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있으며, 지방도 인접으로 인한 기본적인 접근성은 확보되어 있음. 분묘 및 맹지 문제는 해결이 필수적이며, 이에 대한 명확한 처리 방안 수립이 요구됨.

8. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 최저매각가격(239,920,800원)을 기준으로 하되, 맹지, 분묘, 제시외 건물 존재, 각종 개발 제한 사항 등의 인수 부담 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 함. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 수 있음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 분묘 현황 및 맹지 해소 방안을 면밀히 확인하고, 관련 법규 검토를 통해 개발 가능성과 제약 요소를 심층적으로 분석한 후 결정해야 함. (현 단계에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어려움.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.