나이스옥션 법원경매 진주 2025타경658 [2] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15 한빛타운 7층715호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 '조교마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 중소형차량 진입이 가능하며, 면 외곽지대에 위치하여, 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 토지로서 기호(1,2,6)은 부정형이며, 기호(3)은 정방형, 기호(4)는 사다리형에 에 유사한 토지로서 기호(1)은 현재 휴경지상태, 기호(2)는 잡종지상태, 기호(3,4)는 유원지 및 체육시설부지, 기호(6)은 도로임.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지, 기호(2,3)은 남동측으로 폭 약 3~4m 정도의 포장 진입도로(기호6)와 접하며, 기호(4)는 남동측으로 폭 약 3~4m 정도의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2020-01-16)(밭골천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(밭골천 소하천예정지)<소하천정비법> 기호(2,4,5) 계획관리지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 대지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2020-01-16)(밭골천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(밭골천 소하천예정지)<소하천정비법> 기호(3) 계획관리지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 좨 대 가듬류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2012.11.22. 주기둥: H Beam 450 x200mm 등 벽체: 샌드위치판넬 잇기 등 창호: 새시창 등임. 기호(5-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2012.11.22. 주기둥: H Beam 200 x100mm 등 벽체: 샌드위치판넬 잇기 등 바닥: 콘크리트마감, 창호: 새시창 등 기호(5-2) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2012.11.22. 벽체: 샌드위치판넬 잇기(내벽 벽지 및 타일마감 등) 창호: 새시창 등

이용상태

기호(5) 운동시설(공실) 기호(5-1) 운동시설(공실) 기호(5-2) 운도시설(관리실 등)

설비내역

기호(5-2) 위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물(기호 ㄱ~ㄹ) 및 제시외물건 기호(a,b)가 소재함.

공부와의 차이

공부상 기호(5 ~ 5-2) 지붕이 판넬 및 슬래브지붕으로 되어 있으나 현황은 기호(5, 5-1)은 판넬지붕, 기호(5-2)는 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 사천읍 평화리 소재 '수양초등학교' 서측 도로 월편에 위치하고 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 노선수 및 운행횟수 등을 고려시 일반대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층건 내 단위세대(7층 715호)로서, 사용승인일: 1995.09.22. 외벽: 모르타르위 페인트마감, 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난반설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 현재 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접하며, 주출입로는 동측으로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10~12m)(2011-08-04)(소로1-29호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2018-10-16)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2023-11-23)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2023-11-23)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>임. 기호(1) 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20~25m)(2011-08-04)(중로1-8호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2018-10-16)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2023-11-23)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2023-11-23)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경658 (2)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15 한빛타운 7층715호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

토지 지분 면적: 27.635㎡ (약 8.36평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리에 위치한 기존 주택지대로, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.

교통상황:

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태:

동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 주출입로는 동측으로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한), 교육환경보호구역(상대/절대), 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1. 주변 시설

주요 편의시설:

* 학교: 수양초등학교가 인근에 소재합니다.

* 기타: 근린생활시설이 있으며, 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2009-09-17, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

금액이 미상(0원)이라도 주의 필요 문구: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 존재하므로 권리관계 재확인이 필요합니다.

등기부 요약:

말소기준권리는 2017년 11월 2일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치한 아파트 단지입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 기능 중심의 상권입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 사천한빛타운

* 주소: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15

* 사용승인일: 1995년 09월 22일 (준공 30년 이상 경과)

* 총 세대수: 188세대

* 최고층/최저층: 13층 / 1층

* 주차대수: 총 90대 (지상 2대, 지하 6대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건:

여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차 진행상 복잡성이 있을 수 있습니다.

임차인 관련:

대항력은 없으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(김 )의 권리관계 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

건물 노후화:

1995년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

입지 관련 특이사항:

제공된 토지감정평가서 내용 중 '경상남도 사천시 서포면 구랑리'에 대한 설명이 아파트의 주소지 '정동면 고읍리'와 상이하여, 관련 토지(공용부분 포함)에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리에 소재한 한빛타운 아파트 7층 715호로, 감정가는 8천만원입니다.

아파트 단지는 주거지역에 위치하며, 학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 명확하나, 임차인의 보증금/차임 미상 부분에 대한 확인이 요구됩니다.

중복병합사건으로 인한 절차상의 복잡성과 1995년 준공 아파트의 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가:

8천만원의 감정가는 시장 상황에 따라 투자 매력도를 높일 수 있습니다.

실거주 용이성:

주거 환경이 갖춰진 입지로 실거주 목적 투자에 적합합니다.

권리관계 명확성:

말소기준권리 이하 권리 소멸로 비교적 안전한 경매 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 3월 27일: 59.94㎡, 7층 거래가 7,900만원

* 2026년 4월 14일: 59.96㎡, 13층 거래가 9,000만원

* 2026년 6월 24일: 59.96㎡, 10층 거래가 7,500만원

시세 분석 결과:

본건(7층, 59.96㎡)은 최근 거래된 7층 매물(7,900만원)과 유사한 가격대에 형성될 것으로 보입니다.

평균 시세는 약 8,133만원 수준이나, 경매는 경쟁 정도에 따라 달라집니다.

예상 입찰가:

감정가 8,000만원과 최근 7층 매매가 7,900만원을 참고하여, 보수적으로 접근합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

약 7,800만원 ~ 8,200만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.