나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30813 [2] 경상남도 산청군 단성면 방목리 OOOOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 단성면 방목리에 위치하며 주위는 주택지대,농경지대,임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1~4: 완경사지내 사다리형의 토지로 주거나지상태임.

인접 도로상태

기호 1,2: 북측으로 폭 약 4미터 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.
기호 3: 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.
기호 4: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호 2,3: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호 4: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

토지 지상에는 사진용지와 같이 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-제시외 수목[감정서상 d] 매각 포함
-지상에 이동이 용이한 포트 및 화분에 식재된 상태인 블루베리 [등]은 매각 제외 (감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30813 (2)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 산82-154

용도: 임야

감정가: 158,955,000원

토지면적: 915.00㎡ (약 276.78평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 보화종합건설

특이사항: 공동담보 경매 물건임.

주의사항:

* 감정평가서상 제시외 수목(d)은 매각에 포함됨.

* 지상에 이동이 용이한 포트 및 화분에 식재된 블루베리 등은 매각에서 제외됨 (감정서 참조).

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 산청군 단성면 방목리에 소재하며, 주변은 주택지대, 농경지대, 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 기호 1~4 필지로 완경사지에 위치하며 사다리형의 토지로서 주거나지 상태로 이용 중임.

인접 도로상태:

* 기호 1, 2: 북측 약 4미터, 동측 약 3미터 내외 도로 접함.

* 기호 3: 북측 약 3미터 내외 도로 접함.

* 기호 4: 남측 약 4미터 내외 도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 전 필지: 계획관리지역임.

* 전 필지: 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

* 전 필지: 배출시설설치제한지역에 해당함.

* 기호 1: 공장설립제한지역에 해당함.

* 기호 2, 3: 준보전산지 및 공장설립제한지역에 해당함.

* 기호 4: 준보전산지 및 공장설립승인지역(1호)에 해당함.

3. 권리분석

권리관계: 본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 보화종합건설임.

말소기준권리: 을14 근저당권 (진주금곡농업협동조합, 2021년 2월 19일 접수, 234,000,000원)으로, 매각으로 인해 말소될 권리가 다수 존재함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않음.

인수되는 임차권: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 반드시 재확인해야 함.

4. 상권분석

본건 소재지는 주택지대, 농경지대, 임야지대 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 활동보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됨.

주변의 상업 시설 및 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 현장 조사를 통해 파악할 필요가 있음.

5. 생활정보

주변 환경: 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 지역임.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

편의시설: 상세 정보는 없으나, 인근 주택지대 및 농경지대 형성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

토지이용규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한/승인지역 등 다양한 토지이용규제가 존재하여 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

지형: 완경사지에 위치하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

제시외 물건: 매각 포함되는 제시외 수목의 규모나 상태에 따라 추가적인 비용이나 관리가 필요할 수 있음.

제외 물건: 제외되는 블루베리 등 식재된 작물로 인한 분쟁 가능성은 낮으나, 인수 여부 확인 필요.

공동담보: 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 관계에 따라 본건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

자연재해 위험: 최근 보도에 따르면, 해당 지역(단성면 방목리)을 포함한 산청군 일대에 집중호우로 인한 산사태 피해가 발생한 사례가 있으며, 산사태 취약 지역으로 지정된 곳도 있어 자연재해 위험에 대한 대비가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 단성면의 임야로, 주택 및 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 다양한 제한이 있으며, 완경사지에 위치한 점을 고려해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 근저당권 및 강제경매 등이 존재하여 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 전반적으로 전원생활, 주말농장, 또는 소규모 농업용 부지로 고려될 수 있는 물건이나, 토지이용규제 및 지형적 특성, 자연재해 위험을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가에 넓은 토지를 취득할 수 있는 기회.

전원생활이나 귀농/귀촌을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있음.

매각으로 소멸되는 다수의 권리로 인해 권리 분석상 복잡성이 낮음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 158,955,000원을 기준으로, 권리관계, 물건의 특성, 지역 내 유사 물건 시세, 향후 활용 가능성, 그리고 자연재해 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우나, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 상세한 가치 평가와 함께 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.